Domme - Lejerfyn - Lejerforening Fyn

Foreningen af fynske lejere
Gå til indhold
Tvister afgjort > Domstol
MANGLENDE OPFYLDELSE AF OPLYSNINGSPLIGT HAVDE IKKE BETYDNINING
Udlejerens manglende opfyldelse af oplysningspligten efter lejelovens § 4, stk. 5 (nu stk. 6), havde ikke betydning for størrelsen af begyndelseslejen
Sagen angik retsvirkningen af udlejerens manglende opfyldelse af den oplysningspligt, som følger af lejelovens § 4, stk. 5 (nu stk. 6). Efter bestemmelsen skal udlejeren i forbindelse med lejeaftalens indgåelse give lejeren en række oplysninger om grundlaget for lejefastsættelsen, når der er tale om en ejendom, hvor en del af den omkostningsbestemte husleje fastsættes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2. Det var ubestridt, at udlejeren ikke havde opfyldt oplysningspligten. Spørgsmålet var, om den manglende opfyldelse af oplysningspligten havde betydning for begyndelseslejen.
Højesteret fandt, at efter ordlyden af boligreguleringslovens § 7, stk. 5, og da det efter forarbejderne til lejelovens § 4, stk. 5, og boligreguleringslovens § 7, stk. 5, alene er formålet med bestemmelserne at begrænse udlejers mulighed for at varsle store og uforudsete lejeforhøjelser, har den manglende overholdelse af oplysningspligten ikke betydning for størrelsen af begyndelseslejen.
Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret dom afsagt 17. august 2018 sag 255/2017
29-08-2017
EJENDOMMEN FORTSAT IKKE EN SMÅEJENDOM - FASTSLOG HØJESTERET
Udlejningsejendom, der efter frasalg omfattede 6 beboelseslejligheder, var fortsat omfattet af reglerne om bindingspligt.
Sagen angik, om en udlejningsejendom var omfattet af reglerne om mindre ejendomme (småejendomme) i boligregule­ringsloven, hvilket bl.a. ville medføre, at Grundejernes Investeringsfond skulle ophæve bindingskon­toen for ejendommen. Ejendommen indeholdt efter et frasalg i 2011 6 beboel­seslejligheder, hvilket var tilstrækkeligt få lejligheder til at være omfattet af reglerne om småejendomme.
Højesteret bemærkede, at boligreguleringsloven efter sin ordlyd og forarbejderne må for­stås således, at det afgørende for ejendommens status er forholdene den 1. januar 1995. Det forhold, at ejendommen efter et frasalg i 2011 ikke længere indgik i et driftsfællesskab med en række andre ejendomme, indebar derfor ikke, at ejendommen nu måtte anses som en småejendom.
Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret - sag 246/2017 dom afsagt 08.05.2018
28.05.2018
OPHÆVELSE AF LEJEMÅL I EN ALMEN BOLIGFORENING VAR BERETTIGET
Ved brev af 29. januar 2016 ophævede Fyns Almennyttige Boligselskab et lejemål med henvisning til den kriminalitet, som lejeren L’s søn, S, ved dom af 5. januar 2016 var dømt for at have begået. Sagen angik, om denne ophævelse var berettiget. S var idømt 8 måneders ubetinget fængsel for i forening med andre og efter forudgående planlægning i boligområdet Vollsmose på et meget befærdet område, hvor der også var mindre børn til stede, at have kastet med sten, andre genstande og flasker med brændbar væske, der var antændt, mod polititjenestemænd i patruljevogne.
Gerningsstedet for kriminaliteten hører til en anden boligafdeling og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen med L’s lejemål. Boligafdelingerne ejes af forskellige almennyttige boligforeninger og har forskellige matrikelnumre. Da kriminaliteten blev begået inden for det samme boligområde, som Fyns Almennyttige Boligselskabs ejendom er beliggende i, fandt Højesteret, at der i relation til en af de ophævelsesbestemmelser, som boligselskabet havde henvist til, var den fornødne tilknytning mellem kriminaliteten og lejemålet. Højesteret tiltrådte således boligrettens vurdering, hvorefter det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. Højesteret fandt, at den begåede kriminalitet var egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebar en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Boligselskab som udgangspunkt havde ret til at ophæve lejemålet efter den pågældende bestemmelse.
Henset til grovheden af misligholdelsen fandt Højesteret, at der ikke i det oplyste om L’s og hendes husstands forhold var grundlag for at fravige udgangspunktet. Ophævelsen fandtes således at stå i et rimeligt forhold til misligholdelsen. Højesteret godkendte herefter ophævelsen af lejemålet.
Landsretten var nået til et andet resultat.
Kilde: Højesteret - sag 235/2017 dom afsagt 01.05.2018
04.05.2018
DET KUNNE IKKE AFTALES, AT DER SKULLE BETALE SÆRSKILT FOR RENOVATION
Sagen angik, om Rokkevænget Middelfart ApS som udlejer var berettiget til i lejekontrakten med lejerne at aftale, at renovation skulle betales særskilt.
Højesteret udtalte, at bestemmelserne om fravigelighed i lejelovens § 53, stk. 3, og boligreguleringslovens dagældende § 15 a, stk. 1, må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen.
Højesteret udtalte endvidere, at dette også stemmer med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne til de pågældende bestemmelser.
Højesteret fastslog på den baggrund, at der ikke var hjemmel til at aftale, at der skulle ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen.
Kilde: Højesteret sagsnr. 26/2017 af 21.09.2017
27-10-2017
HØJESTERET: SKYLNERS BEBOELSESLEJLIGHED SKULLE IKKE INDDRAGES I KONKURSBO
A havde siden 1993 boet til leje i en beboelseslejlighed på 450 m2 til en leje på 8.900 kr. pr. måned. I 2014 blev A erklæret konkurs, hvorefter udlejer tilbød konkursboet en kontant flyttekompensation på 400.000 kr. mod at få stillet skyldners lejemål til rådighed. Konkursboet ønskede derfor lejlighe­den inddraget i boet. Højesteret fastslog, at der ikke var adgang til at inddrage skyldners beboelseslejemål i konkurs­boet, når boets økonomiske interesse heri ikke direkte fulgte af rettighederne i henhold til lejekon­trakten eller lejeforholdet i øvrigt, men derimod var opstået som følge af et tilsagn fra udlejer til kon­kursboet om betaling for at overlade lejemålet til udlejer. Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret sag 63/2016, kendelse afsagt 2. marts 2017
08-03-2017
HØJESTERET HAR TAGEt STILLING TIL BRUG AF LIGHEDSREGLEN I BOLIGREGULERINGLOVEN
Sagens tvistepunkt angik, hvorvidt lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, skal anvendes således, at der udelukkende skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 2, eller om lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, 2. pkt., om omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg, også skal inddrages i denne vurdering. Der var mellem parterne enighed om, at lejemålene i ejendommen er ens moderniseret, og at der både er lejemål, der er udlejet efter § 5, stk. 1, 2. pkt., og § 5, stk. 2.
Sagen angik fastsættelse af lejen for et boliglejemål, som blev overtaget af lejeren pr. 1. september 2012, og hvor der i 2006-07 var gennemført modernisering af køkken og bad. For den tidligere lejer af lejligheden havde lejen været fastsat omkostningsbestemt med et forbedringstillæg jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1, men i 2012 besluttede udlejer, at lejefastsættelse i ejendommen ved ny udlejning i stedet skulle ske efter det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvilket medførte en lejeforhøjelse for den nye lejer.
Lejer gjorde gældende, at hun havde krav på at få lejen nedsat i medfør af lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, under henvisning til, at der ved lejeaftalens indgåelse i 2012 gjaldt en lavere husleje for andre lejemål i ejendommen, hvori der var udført de samme gennemgribende forbedringer som i hendes lejemål.
Højesteret fastslog, at boligreguleringslovens § 5, stk. 9, skal anvendes således, at der ved indgåelse af en lejeaftale efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end for andre lejere i ejendommen, der har indgået lejeaftale i henhold til § 5, stk. 2. Lejeren kunne således ikke kræve, at der ved den sammenligning, der skulle foretages efter stk. 9, skulle inddrages lejemål i ejendommen, hvor lejen var fastsat i henhold til § 5, stk. 1.
Landsretten og boligretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret den 04.12.2017 i sag 74/2017
05-12-2017
Hæfter lejeren af en almen bolig for skader forvoldt på fællesarealerne?
07-06-2016
Procesbevillingsnævnet har den 31. maj 2016 meddelt en boligorganisation tilladelse til kære til Højesteret af en kendelse, der er afsagt af Vestre Landsret den 8. marts 2016.
I sagen havde en lejers gæst smadret en rude i boligorganisationens fælleshus. Boligorganisationen opkrævede erstatning for den smadrede rude hos skadevolder, der dog ikke betalte erstatningskravet.
Boligorganisationen rettede herefter kravet mod lejeren med henvisning til almenlejelovens § 78, stk. 2, hvorefter en lejer er erstatningsansvarlig for skader, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Idet lejeren heller ikke betalte erstatningskravet, ophævede boligorganisationen lejemålet i medfør af almenlejelovens 90, stk. 1, nr. 1, hvorefter lejeaftalen kan ophæves i tilfælde af, at leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er rettidigt betalt. Boligorganisationen anmodede herefter om fogedrettens bistand til at udsætte lejeren af lejemålet.
Fogedretten udsatte lejer af lejemålet
Fogedretten fandt, at bestemmelsen i almenlejelovens § 78, stk. 2, også omfattede skader på boligorganisationens fællesarealer, og at erstatningskravet for den ødelagte rude var omfattet af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 1. Fogedretten udsatte herefter lejeren af lejemålet.
Landsretten nægtede at fremme fogedsagen
Lejeren kærede kendelsen til landsretten, der nægtede fogedsagen fremme, idet landsretten fandt, at der efter det oplyste ikke var grundlag for at fastslå, at der var forvoldt en skade på det lejede, som lejeren hæftede for i medfør af almenlejelovens § 78, stk. 2.
Sagen er i Procesbevillingsnævnet behandlet under j. nr. 2016-22-0147.
Aftale om at tillægge lejen PBS-gebyr var i strid med lejelovgivningen
Ifølge en lejekontrakt for et lejemål omfattet af boligreguleringslovens kapitel II om huslejeregulering for beboelseslejligheder (omkostningsbestemt leje) skulle lejen betales på udlejers konto via PBS, og udgiften til PBS skulle tillægges lejen. Sagen angik, om aftalen var i strid med ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.     
Højesteret fastslog, at udlejers udgifter til PBS-ordningen er sædvanlige og rimelige driftsudgifter til administration, jf. boligreguleringslovens § 8. Med henvisning til Højesterets dom gengivet i UfR 2009.2497 H fastslog Højesteret endvidere, at lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække sådanne driftsudgifter for udlejer ved refusion. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel. Da der ikke var lovhjemmel for særskilt refusion af udlejers udgifter til PBS-gebyrer, blev lejer frifundet.   
Landsretten var nået til et andet resultat.
Højesteret dom afsagt den 29. juni 2016 i sag 187/2015
Udlejers forhøjelse af aconto bidrag for varme og vand
13-04-2016  
Procesbevillingsnævnet har den 6. april 2016 meddelt en lejer tilladelse til kære til Højesteret af en kendelse, der er afsagt af Østre Landsret den 12. februar 2016.
Under en fogedsag havde en udlejer begæret lejerne af et lejemål udsat med henvisning til, at lejerne ikke havde betalt et forhøjet aconto bidrag vedrørende varme og vand. Udlejer havde forhøjet aconto bidragene for de resterende fem måneder af en regnskabsperiode til et niveau, der skabte fuld dækning for den forventede udgift i hele regnskabsåret.
Fogedretten fandt, at forhøjelsen af aconto bidragene var sket med urette
Fogedretten fandt med henvisning til forarbejderne til den nugældende lejelovs § 42, at forhøjelserne var sket med urette, idet lejeloven alene giver udlejer hjemmel til at forhøje aconto bidragene til et niveau, der ville skabe fuld dækning, hvis det højere bidrag var opkrævet for hele regnskabsperioden.
Landsretten fandt, at udlejer var berettiget til at forhøje aconto bidragene som sket
Udlejer kærede kendelsen til landsretten, der i modsætning til fogedretten fandt, at forhøjelserne var sket med rette. Landsretten fastslog, at det var den dagældende lejelov, der skulle anvendes på spørgsmålet. Blandt andet med henvisning til forarbejderne til den nugældende lejelovs § 42 fandt landsretten, at den dagældende lejelovs § 38 og § 46 k ikke var til hinder for at forhøje aconto bidraget, så bidraget for den resterende del af året sammen med det allerede betalte kom til svare til den forventede udgift for det igangværende år. Landsretten ændrede derfor fogedrettens afgørelse, således at udlejers anmodning om udsættelse blev fremmet.
Kilde: Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2016-22-0127.
Fastsættelse af husleje - Højesteret boligreguleringlovens § 5, stk. 2
Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, må lejen i lejemål, der er gennemgribende forbedret, ved le­je­­af­talens ind­­gå­el­se ikke fast­sættes til et be­løb, der væ­sent­ligt over­stiger det lejedes værdi. Der opstilles i bestemmelsen to betingelser for, at en lejlighed må anses for gennem­gribende forbedret. For det første en betingelse om, at udgifterne til forbedringer mindst skal udgøre et nærmere angivet beløb – denne betingelse var opfyldt. For det andet en betingelse om, at for­bed­rin­gerne væsentligt har forøget det lejedes værdi – det var hovedspørgsmålet i sagen.
Højesteret fandt, at der ikke skal stilles stren­ge krav for at anse be­tingelsen om, at for­bedrin­gerne væ­sent­ligt har for­øget det lejedes vær­­di, for op­fyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbed­rin­ger af lejemålet, over­stiger det mind­stebeløb, der er fast­sat i be­stemmelsen.
I den konkrete sag fandt Højesteret herefter, at det var godtgjort, at for­bed­rin­gerne væsent­ligt for­øgede det le­je­des vær­di, og at betingelserne for at fast­­sætte og re­gu­lere lejen efter boligre­guleringslovens § 5, stk. 2, derfor var opfyldt. Højesteret fandt endvidere, at lejen ikke væ­sent­­ligt havde oversteget det leje­des vær­di.
Huslejenævnet for Københavns Kommune, Ankenævnet for Huslejenævnene i Københavns Kommune, byret og landsret var kommet til et andet resultat, og Højesteret ændrede således de tidligere instansers afgørelser.
Kilde: HR sag 162/2015 dom afsagt 8. april 2016
Udlejers reklamation ved fraflytning var ikke tilstrækkeligt specificeret.
Landsrettens begrundelse og resultat
Der blev ikke foretaget en fælles besigtigelse af lejemålet i forbindelse med fraflytningen.
I flytteafregningen af 8. april 2013 beskrives istandsættelsesarbejderne således: »… Maling 20.500,00 og Tæpper 3.750,00…«. Uanset lejekontraktens bestemmelser om, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning og ved lejeforholdets ophør skulle afleveres nyistandsat, er flytteafregningen ikke tilstrækkelig specificeret til, at udlejers krav herved kan anses for at være gjort gældende. Da der heller ikke efterfølgende inden for fristen i lejelovens § 98, stk. 2, er sket en præcisering af kravet, tiltrædes det, at L har krav på tilbagebetaling af det indbetalte depositum på 24.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 1. maj 2013.
Med denne begrundelse stadfæster landsretten byrettens dom.
Kilde: TBB2016.19V-V2015.B2088.14
Tilbage til indhold