Tvister afgjort > Domstol
HØJESTERET NEDSATTE DEN AFTALTE LEJE TIL NIVEAUET FOR SAMMENLIGNELIG LEJEMÅL I EJENDOMMEN
Den aftalte leje for lejemålet var mere byrdefuld end lejevilkårene for øvrige sammenlignelige lejemål i samme ejendom.
Efter lejelovgivningen kan der ikke ved indgåelse af en lejeaftale aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen jf. boligreguleringslovs § 5, stk. 9 (nu lejelovens § 22, stk. 1)
Kilde: Sag BS-27157/2021-HJR
12-09-2022
HØJESTERET FASTSLOG AT ERSTATNINGSKRAVET VAR REJST FORSENT
Efter lejelovens § 98, stk. 2, kan en udlejer som udgangspunkt ikke gøre krav gældende mod lejeren, når der er forløbet mere end to uger fra fraflytningen. Da en udlejer først havde gjort sit erstatningskrav gældende mere end to uger efter fraflytningen, var denne afskåret fra at gøre kravet gældende. [Læs mere]
Kilde: BS-29153/2020-HJR afgjort 20.09.2021
03-02-2022
LEJERNE KUNNE IKKE PÅLÆGGES AT BETALE RENOVATION DIREKTE TIL RENOVATIONSSELSKAB
Resumé:
Lejere var ikke bundet af tillæg til lejekontrakt og kunne ikke pålægges at betale særskilt for renovation direkte til renovationsselskab
Sagen angik, om tillæg til lejekontrakt, som en række lejere i Bellingelunden (lejerne 1-19) havde underskrevet, kunne tilsidesættes som ugyldige, således at lejerne ikke havde pligt til at betale den leje, der fulgte af tillæggene. Sagen angik videre, om udlejer kunne kræve, at lejerne i Bellingelunden (lejerne 1-28) skulle betale særskilt for renovation direkte til renovationsselskabet.
Højesteret fandt, at lejerne ikke var forpligtede af deres underskrift på lejekontrakttillæggene og således ikke havde pligt til at betale den leje, som fulgte af tillæggene. Højesteret lagde herved vægt på indholdet af tillægget og på, at initiativet til at ændre lejekontrakterne alene kom fra Bellingelunden ApS og kom, uden at der havde været forudgående drøftelser med eller orientering af lejerne. Højesteret lagde endvidere vægt på, at Bellingelunden ApS var professionel udlejer og som sådan indtog en overlegen stilling over for lejerne, der – som fremsendelsesbrevet og tillægget til lejekontrakten var formuleret – måtte få det indtryk, at de var forpligtet til at underskrive kontrakttillægget, hvis indhold samtidig var misvisende.
For så vidt angår spørgsmålet om betaling af renovationsudgifter udtalte Højesteret, at parternes aftale reelt var udtryk for, at lejerne blev pålagt at betale en driftsudgift, som påhvilede Bellingelunden ApS, og som Bellingelunden ApS – efter højesteretspraksis – ikke kunne kræve betalt særskilt som et tillæg til huslejen. Højesteret fandt, at der ikke var hjemmel til at indgå en sådan aftale.
Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret sagsnr. 180/2019 afgjort 11.11.2020
26-11-2020
HØJESTERET: LEJERS INDSIGELSE MOD UDLEJERS OPSIGELSE KUNNE IKKE INDGIVES DIGITALT
Sagsnr.: BS-40269/2019-HJR
Afgørelsesdato: 05-05-2020Resumé:
Lejeres indsigelse mod udlejers opsigelse kunne ikke indgives digitalt, og fristen for indsigelse var derfor ikke overholdt
A opsagde som udlejer ved brev af 31. januar 2018 lejerne B og C. Lejerne gjorde den 6. marts 2018 i en mail indsigelse mod opsigelsen. Udlejer anlagde herefter sag med påstand om, at lejerne skulle anerkende at fraflytte lejemålet.
Højesteret fandt, at en indsigelse pr. mail ikke opfylder kravet om skriftlighed i lejelovens § 87, stk. 2, og at lejerne derfor ikke havde overholdt fristen for skriftlig indsigelse på 6 uger. Højesteret fandt endvidere, at lejernes indsigelse ikke var af en sådan karakter, at den kunne tages under pådømmelse, selv om indsigelsesfristen var overskredet, og lejerne havde dermed fortabt retten til at få prøvet indsigelsen.
Landsretten var kommet til samme resultat.
Notits
Lejeloven:
§ 4 Stk. 3. Meddelelser efter § 87 og § 93, stk. 2, kan ikke afgives som digitale dokumenter
§ 87. Udlejerens opsigelse efter § 82, litra b og c, og § 83 skal være skriftlig og indeholde oplysning om lejerens adgang til at gøre indsigelse efter stk. 2. Udlejerens opsigelse efter § 83 skal endvidere indeholde oplysning om opsigelsesgrunden. Er det lejede udlejet til andet end beboelse, skal opsigelsen tillige indeholde oplysning om lejerens rettigheder efter §§ 88-90. Indeholder opsigelsen ikke disse oplysninger, er den ugyldig.
Stk. 2. Vil lejeren ikke godkende opsigelsen, skal han senest 6 uger efter, at opsigelsen er kommet frem til ham, fremsætte skriftlig indsigelse. Udlejeren må da anlægge sag ved boligretten senest 6 uger efter lejerfristens udløb, hvis udlejeren ønsker at opretholde opsigelsen.
23.10.2020
HØJESTERET OM LEJEFORHØJELSE I UOPSIGELIGT LEJEMÅL
Sagen angik, om udlejer havde krav på lejeforhøjelse for individuelle arbejder udført i A’s lejlighed som led i byfornyelse. Lejekontrakten indeholdt et vilkår om, at lejemålet var uopsigeligt fra udlejers side, så længe A beboede lejligheden. Efter en samlet vurdering af lejekontraktens individuelle del og de almindelige bestemmelser tiltrådte Højesteret, at der ikke ved lejeaftalen var taget et tilstrækkeligt forbehold for forhøjelse af lejen som følge af forbedringsarbejder. Udlejeren havde herefter ikke krav på lejeforhøjelse som følge af de individuelle arbejder. [Læs mere]
Kilde: Højesteret sag 217/18 dom afsagt 01.07.2019
03-07-2019
ANMODNING OM FORNYET SYN OG SKØN IMØDEKOMMET VEDRØRENDE TILBUDSPLIGTEN I LEJELOVEN
Højesteret udtalte, at der efter retsplejelovens regler bl.a. kan tillades fornyet syn og skøn ved andre skønsmænd, hvis det kan sandsynliggøres over for retten, at den første skønsmands konklusioner kan være udslag af en faglig tilgang til spørgsmålene, som ikke er enerådende inden for det pågældende fag, og at bestemmelsen også finder anvendelse, når syn og skøn er gennemført til opfyldelse af lejelovens regler om tilbudspligt. Efter en samlet vurdering af sagen, herunder sagens værdi og skønstemaets karakter, fandt Højesteret, at der var grundlag for at imødekomme anmodningen om fornyet syn og skøn.[Læs mere]
Kilde: 23.04.2019 Højesteret
28-04-2019
HØJESTERET OM MANGLENDE ISTANDSÆTTELSE AF ERHVERVSLEJEMÅL
Udlejer, som havde solgt ejendom, havde ikke lidt et tab som følge af lejers manglende istandsættelse af erhvervslejemål
BC Ejendomme udlejede en ejendom til Nordea. Ved en købsaftale, der blev underskrevet i december 2013, solgte BC Ejendomme ejendommen til overtagelse ultimo marts 2015. Det var en betingelse for køber, at Nordea var fraflyttet på overtagelsesdagen, og ejendommen skulle overtages i den stand, som den var på tidspunktet for købsaftalens underskrift. BC Ejendomme skulle sørge for, at ”alle forhold med lejer er udlignet senest pr. overtagelsesdagen”. I begyndelsen af 2015 fraflyttede Nordea lejemålet. Efter lejekontrakten skulle Nordea aflevere lejemålet i samme stand som ved overleveringen. Parterne var enige om, at Nordea ikke opfyldte denne forpligtelse.Som følge af Nordeas manglende istandsættelse rejste BC Ejendomme krav mod Nordea om betaling af ca. 1,8 mio. kr.
Højesteret fastslog, at BC Ejendomme ikke havde lidt et tab som følge af den manglende istandsættelse. Højesteret henviste bl.a. til, at ejendommen – da Nordea fraflyttede lejemålet – allerede var videresolgt til en fast pris, uden at køber havde krav på istandsættelse, og en istandsættelse ville derfor ikke have haft nogen værdi for BC Ejendomme.
Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret dom af 16.11.2018 i sag BS-13497/1018
10-01-2019
MANGLENDE OPFYLDELSE AF OPLYSNINGSPLIGT HAVDE IKKE BETYDNININGUdlejerens manglende opfyldelse af oplysningspligten efter lejelovens § 4, stk. 5 (nu stk. 6), havde ikke betydning for størrelsen af begyndelseslejen
Sagen angik retsvirkningen af udlejerens manglende opfyldelse af den oplysningspligt, som følger af lejelovens § 4, stk. 5 (nu stk. 6). Efter bestemmelsen skal udlejeren i forbindelse med lejeaftalens indgåelse give lejeren en række oplysninger om grundlaget for lejefastsættelsen, når der er tale om en ejendom, hvor en del af den omkostningsbestemte husleje fastsættes efter boligreguleringslovens § 9, stk. 2. Det var ubestridt, at udlejeren ikke havde opfyldt oplysningspligten. Spørgsmålet var, om den manglende opfyldelse af oplysningspligten havde betydning for begyndelseslejen.Højesteret fandt, at efter ordlyden af boligreguleringslovens § 7, stk. 5, og da det efter forarbejderne til lejelovens § 4, stk. 5, og boligreguleringslovens § 7, stk. 5, alene er formålet med bestemmelserne at begrænse udlejers mulighed for at varsle store og uforudsete lejeforhøjelser, har den manglende overholdelse af oplysningspligten ikke betydning for størrelsen af begyndelseslejen.
Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret dom afsagt 17. august 2018 sag 255/2017
29-08-2017
EJENDOMMEN FORTSAT IKKE EN SMÅEJENDOM - FASTSLOG HØJESTERETUdlejningsejendom, der efter frasalg omfattede 6 beboelseslejligheder, var fortsat omfattet af reglerne om bindingspligt.
Sagen angik, om en udlejningsejendom var omfattet af reglerne om mindre ejendomme (småejendomme) i boligreguleringsloven, hvilket bl.a. ville medføre, at Grundejernes Investeringsfond skulle ophæve bindingskontoen for ejendommen. Ejendommen indeholdt efter et frasalg i 2011 6 beboelseslejligheder, hvilket var tilstrækkeligt få lejligheder til at være omfattet af reglerne om småejendomme.
Sagen angik, om en udlejningsejendom var omfattet af reglerne om mindre ejendomme (småejendomme) i boligreguleringsloven, hvilket bl.a. ville medføre, at Grundejernes Investeringsfond skulle ophæve bindingskontoen for ejendommen. Ejendommen indeholdt efter et frasalg i 2011 6 beboelseslejligheder, hvilket var tilstrækkeligt få lejligheder til at være omfattet af reglerne om småejendomme.
Højesteret bemærkede, at boligreguleringsloven efter sin ordlyd og forarbejderne må forstås således, at det afgørende for ejendommens status er forholdene den 1. januar 1995. Det forhold, at ejendommen efter et frasalg i 2011 ikke længere indgik i et driftsfællesskab med en række andre ejendomme, indebar derfor ikke, at ejendommen nu måtte anses som en småejendom.
Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret - sag 246/2017 dom afsagt 08.05.2018
28.05.2018
OPHÆVELSE AF LEJEMÅL I EN ALMEN BOLIGFORENING VAR BERETTIGETVed brev af 29. januar 2016 ophævede Fyns Almennyttige Boligselskab et lejemål med henvisning til den kriminalitet, som lejeren L’s søn, S, ved dom af 5. januar 2016 var dømt for at have begået. Sagen angik, om denne ophævelse var berettiget. S var idømt 8 måneders ubetinget fængsel for i forening med andre og efter forudgående planlægning i boligområdet Vollsmose på et meget befærdet område, hvor der også var mindre børn til stede, at have kastet med sten, andre genstande og flasker med brændbar væske, der var antændt, mod polititjenestemænd i patruljevogne.
Gerningsstedet for kriminaliteten hører til en anden boligafdeling og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen med L’s lejemål. Boligafdelingerne ejes af forskellige almennyttige boligforeninger og har forskellige matrikelnumre. Da kriminaliteten blev begået inden for det samme boligområde, som Fyns Almennyttige Boligselskabs ejendom er beliggende i, fandt Højesteret, at der i relation til en af de ophævelsesbestemmelser, som boligselskabet havde henvist til, var den fornødne tilknytning mellem kriminaliteten og lejemålet. Højesteret tiltrådte således boligrettens vurdering, hvorefter det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. Højesteret fandt, at den begåede kriminalitet var egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebar en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Boligselskab som udgangspunkt havde ret til at ophæve lejemålet efter den pågældende bestemmelse.
Henset til grovheden af misligholdelsen fandt Højesteret, at der ikke i det oplyste om L’s og hendes husstands forhold var grundlag for at fravige udgangspunktet. Ophævelsen fandtes således at stå i et rimeligt forhold til misligholdelsen. Højesteret godkendte herefter ophævelsen af lejemålet.
Landsretten var nået til et andet resultat.
Gerningsstedet for kriminaliteten hører til en anden boligafdeling og ligger på et andet sted i boligområdet Vollsmose end boligafdelingen med L’s lejemål. Boligafdelingerne ejes af forskellige almennyttige boligforeninger og har forskellige matrikelnumre. Da kriminaliteten blev begået inden for det samme boligområde, som Fyns Almennyttige Boligselskabs ejendom er beliggende i, fandt Højesteret, at der i relation til en af de ophævelsesbestemmelser, som boligselskabet havde henvist til, var den fornødne tilknytning mellem kriminaliteten og lejemålet. Højesteret tiltrådte således boligrettens vurdering, hvorefter det ikke udelukker bestemmelsens anvendelse, at gerningsstedet er beliggende på et andet matrikelnummer end ejendommens, og at matriklerne har forskellige ejere. Højesteret fandt, at den begåede kriminalitet var egnet til at skabe utryghed blandt beboerne i boligområdet og indebar en misligholdelse af en sådan grovhed, at Fyns Almennyttige Boligselskab som udgangspunkt havde ret til at ophæve lejemålet efter den pågældende bestemmelse.
Henset til grovheden af misligholdelsen fandt Højesteret, at der ikke i det oplyste om L’s og hendes husstands forhold var grundlag for at fravige udgangspunktet. Ophævelsen fandtes således at stå i et rimeligt forhold til misligholdelsen. Højesteret godkendte herefter ophævelsen af lejemålet.
Landsretten var nået til et andet resultat.
Kilde: Højesteret - sag 235/2017 dom afsagt 01.05.2018
04.05.2018
DET KUNNE IKKE AFTALES, AT DER SKULLE BETALE SÆRSKILT FOR RENOVATION
Sagen angik, om Rokkevænget Middelfart ApS som udlejer var berettiget til i lejekontrakten med lejerne at aftale, at renovation skulle betales særskilt.
Højesteret udtalte, at bestemmelserne om fravigelighed i lejelovens § 53, stk. 3, og boligreguleringslovens dagældende § 15 a, stk. 1, må forstås sådan, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værdi, herunder eventuelt med andre reguleringsmekanismer end dem, der fremgår af loven, men at bestemmelserne ikke angår, hvilke driftsudgifter der skal indgå i huslejen, og hvilke der kan kræves særskilt refunderet som tillæg til huslejen. Højesteret udtalte endvidere, at dette også stemmer med det formål om gennemskuelighed for lejeren, som er omtalt i forarbejderne til de pågældende bestemmelser.
Højesteret fastslog på den baggrund, at der ikke var hjemmel til at aftale, at der skulle ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen.Kilde: Højesteret sagsnr. 26/2017 af 21.09.2017
27-10-2017
HØJESTERET: SKYLNERS BEBOELSESLEJLIGHED SKULLE IKKE INDDRAGES I KONKURSBO
A havde siden 1993 boet til leje i en beboelseslejlighed på 450 m2 til en leje på 8.900 kr. pr. måned. I 2014 blev A erklæret konkurs, hvorefter udlejer tilbød konkursboet en kontant flyttekompensation på 400.000 kr. mod at få stillet skyldners lejemål til rådighed. Konkursboet ønskede derfor lejligheden inddraget i boet. Højesteret fastslog, at der ikke var adgang til at inddrage skyldners beboelseslejemål i konkursboet, når boets økonomiske interesse heri ikke direkte fulgte af rettighederne i henhold til lejekontrakten eller lejeforholdet i øvrigt, men derimod var opstået som følge af et tilsagn fra udlejer til konkursboet om betaling for at overlade lejemålet til udlejer. Landsretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret sag 63/2016, kendelse afsagt 2. marts 2017
08-03-2017
HØJESTERET HAR TAGEt STILLING TIL BRUG AF LIGHEDSREGLEN I BOLIGREGULERINGLOVENSagens tvistepunkt angik, hvorvidt lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, skal anvendes således, at der udelukkende skal sammenlignes med lejemål, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 2, eller om lejemål i ejendommen, hvor lejen er fastsat efter § 5, stk. 1, 2. pkt., om omkostningsbestemt leje med forbedringstillæg, også skal inddrages i denne vurdering. Der var mellem parterne enighed om, at lejemålene i ejendommen er ens moderniseret, og at der både er lejemål, der er udlejet efter § 5, stk. 1, 2. pkt., og § 5, stk. 2.
Sagen angik fastsættelse af lejen for et boliglejemål, som blev overtaget af lejeren pr. 1. september 2012, og hvor der i 2006-07 var gennemført modernisering af køkken og bad. For den tidligere lejer af lejligheden havde lejen været fastsat omkostningsbestemt med et forbedringstillæg jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 1, men i 2012 besluttede udlejer, at lejefastsættelse i ejendommen ved ny udlejning i stedet skulle ske efter det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 5, stk. 2, hvilket medførte en lejeforhøjelse for den nye lejer.
Lejer gjorde gældende, at hun havde krav på at få lejen nedsat i medfør af lighedsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 9, under henvisning til, at der ved lejeaftalens indgåelse i 2012 gjaldt en lavere husleje for andre lejemål i ejendommen, hvori der var udført de samme gennemgribende forbedringer som i hendes lejemål.Højesteret fastslog, at boligreguleringslovens § 5, stk. 9, skal anvendes således, at der ved indgåelse af en lejeaftale efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, ikke kan aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefulde for lejeren end for andre lejere i ejendommen, der har indgået lejeaftale i henhold til § 5, stk. 2. Lejeren kunne således ikke kræve, at der ved den sammenligning, der skulle foretages efter stk. 9, skulle inddrages lejemål i ejendommen, hvor lejen var fastsat i henhold til § 5, stk. 1.
Landsretten og boligretten var nået til samme resultat.
Kilde: Højesteret den 04.12.2017 i sag 74/2017
05-12-2017
Aftale om at tillægge lejen PBS-gebyr var i strid med lejelovgivningen Ifølge en lejekontrakt for et lejemål omfattet af boligreguleringslovens kapitel II om huslejeregulering for beboelseslejligheder (omkostningsbestemt leje) skulle lejen betales på udlejers konto via PBS, og udgiften til PBS skulle tillægges lejen. Sagen angik, om aftalen var i strid med ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen.
Højesteret fastslog, at udlejers udgifter til PBS-ordningen er sædvanlige og rimelige driftsudgifter til administration, jf. boligreguleringslovens § 8. Med henvisning til Højesterets dom gengivet i UfR 2009.2497 H fastslog Højesteret endvidere, at lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetalingen at lade lejeren dække sådanne driftsudgifter for udlejer ved refusion. En adgang for udlejeren til at udskille dele af lejen til særskilt betaling ved refusion kræver derfor lovhjemmel. Da der ikke var lovhjemmel for særskilt refusion af udlejers udgifter til PBS-gebyrer, blev lejer frifundet.
Landsretten var nået til et andet resultat.
Højesteret dom afsagt den 29. juni 2016 i sag 187/2015
Fastsættelse af husleje - Højesteret boligreguleringlovens § 5, stk. 2Efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, må lejen i lejemål, der er gennemgribende forbedret, ved lejeaftalens indgåelse ikke fastsættes til et beløb, der væsentligt overstiger det lejedes værdi. Der opstilles i bestemmelsen to betingelser for, at en lejlighed må anses for gennemgribende forbedret. For det første en betingelse om, at udgifterne til forbedringer mindst skal udgøre et nærmere angivet beløb – denne betingelse var opfyldt. For det andet en betingelse om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi – det var hovedspørgsmålet i sagen.
Højesteret fandt, at der ikke skal stilles strenge krav for at anse betingelsen om, at forbedringerne væsentligt har forøget det lejedes værdi, for opfyldt, hvis udgifterne til de arbejder, der anerkendes som forbedringer af lejemålet, overstiger det mindstebeløb, der er fastsat i bestemmelsen.
I den konkrete sag fandt Højesteret herefter, at det var godtgjort, at forbedringerne væsentligt forøgede det lejedes værdi, og at betingelserne for at fastsætte og regulere lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, derfor var opfyldt. Højesteret fandt endvidere, at lejen ikke væsentligt havde oversteget det lejedes værdi.
Huslejenævnet for Københavns Kommune, Ankenævnet for Huslejenævnene i Københavns Kommune, byret og landsret var kommet til et andet resultat, og Højesteret ændrede således de tidligere instansers afgørelser.
Kilde: HR sag 162/2015 dom afsagt 8. april 2016