Huslejenævn afgørelser - Lejerfyn - Lejerforening Fyn

Foreningen af fynske lejere
Gå til indhold
Tvister afgjort > Hovedlager
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE PÅ 87.252,00 KR. TIL ÅRLIGT 70.300,00 KR.
Ved et brev af 18. januar 2018 har lejerne indbragt en sag om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse den 1. maj 2017.
Nævnet har lagt til grund, at den aftalte leje pr. 1. maj 2017 udgjorde 87.252,00 kr. ekskl. varme, vand og gebyr til beboerrepræsentation.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 3-værelses lejlighed på beliggende i ejendom opført i 1900. Udlejeren har til sagen sendt en opmåling foretaget af Studio23 ApS, hvoraf fremgår, at lejemålet er på 76 m2.
Udlejeren har gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens
§ 5, stk. 2, og har til sagen fremlagt dokumentation for, at lejemålet blev moderniseret i 2003 for i alt 677.305,00 kr. Heraf har udlejeren opgjort forbedringsdelen til 397.327,66 kr. svarende til 5.518,43 kr. pr. kvm.
Herudover har udlejeren oplyst, at lejemålet efter køb den 1. maj 2008 kun har været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Nævnet har den 11. april 2018 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1 1, vedtaget at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og herefter vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. maj 2017 til 70.300,00 kr., ekskl. varme, vand og gebyr til beboerrepræsentation.
Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 17.575,00 kr.
Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Vedrørende lejens størrelse:
Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringslovens kapital II-IV, således at parternes aftalefrihed med hensyn til fastsættelsen af lejen ved lejemålets begyndelse er begrænset af
  • § 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af
  • § 5, stk. 2 hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af
  • § 5, stk. 8 hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan "aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen".
Nævnet har lagt til grund,
  • at en lejlighed skal opfylde 4 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1. januar 2001,
1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,
2) dels skal forbedringsudgiften før 1. januar 2003 enten overstige
1.733,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 198.217,00 kr.
3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,
4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens § 5, stk. 4, og
  • at alle 4 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2,
  • at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lejeloven.
  • at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lejeloven.
Idet vi henholder os til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi - under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes kvalitet, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Der er derfor grundlag for at foretage lejenedsættelse, jf. lejelovens § 49, stk. 1, og nævnet har fundet en årlig leje på 70.300,00 kr., ekskl. varme, vand og gebyr til beboerrepræsentation.
Vedrørende depositum:
Det følger af boligreguleringslovens § 6, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Lejerens indbetalte depositum skal derfor nedsættes til 17.575,00 kr.
Nævnet bemærker, at udlejeren ikke har opkrævet forudbetalt leje i forbindelse med lejerens indflytning, hvorfor der ikke sker regulering heraf i forbindelse med lejenedsættelsen.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune sag nr. 18-012
05-11-2018
Tilbage til indhold