Tvister afgjort > Hovedlager
TVIST OM BETALING FOR FORBRUG AF VARME OG VAND SAMT TVIST OM REGULERING AF LEJEN
Lejers repræsentant på vegne den fraflyttede lejer indbragt en sag for huslejenævnet.
Sagen vedrører:
- Evt. tilbagebetaling af indbetalte acontobeløb for varme og vand i 2022 på grund af manglende regnskaber/måler.
- Gyldighed af huslejestigning pr. 1. januar 2022 jf. nettoprisindeksreguleringsklausul.
Huslejenævnet har kompetence til at behandle tvisten jf. lejelovens § 82 jf. § 52.
Huslejenævnet har truffet følgende
AFGØRELSE:
- Udlejer skal tilbagebetale a acontobeløb for varme og vand fra 1. januar 2022 – 31. juli 2022, i alt 6.500,00 kr.
- Udlejer skal tilbagebetale opkrævet huslejestigning fra 1. januar 2022 – 31. juli 2022, 7 måneder á 189,52 kr. i alt 1.326,64 kr. jf. lejelovens § 53 stk. 2, 2. pkt.
Udlejer skal inden 1. juli 2023 tilbagebetale i alt 7.826,64 kr. til lejer.
Beløbet forrentes jf. renteloven.
Manglende tilbagebetaling inden den angivne frist kan medføre indberetning til Grundejernes Investeringsfond jf. kapitel 4 i Lov om Boligforhold om frakendelse af retten til at administrere private udlejningsejendomme.
SAGSFREMSTILLING/BEGRUNDELSE:
Lejemålet er påbegyndt den 1. juni 2020 og fraflyttet den 31. juli 2022.
Af lejekontrakten fremgår, at der betales følgende a conto beløb pr. måned for forbrug:
- a conto varmebidrag 600,00 kr.
- a conto vand 350,00 kr.
Der er aftalt en månedlig husleje på 7.500,00 kr.
Af § 11 stk. 13 fremgår, at lejerne har aftalt huslejeregulering hvert år den 1. januar med stigningen i nettoprisindekset.
Ad 1. Tilbagebetaling af indbetalte a conto-beløb til vand og varme 2022
Lejer har ikke modtaget forbrugsregnskaber i hele lejeperioden og gør derfor gældende at samtlige indbetalte a conto beløb til vand og varme skal tilbagebetales til lejer.
Det fremgår af lejekontrakten, at udlejer leverer varme og varmt vand. Det fremgår ikke om der er individuel måler.
Det fremgår ligeledes, at udlejer leverer vand, ligesom det fremgår at der ikke er individuelle vandmålere. Det følger af lejelovens § 68 stk. 1, at det er en betingelse for at der kan opkræves særskilt betaling for vand at der er individuelle forbrugsmålere.
Det fremgår af BBR., at ejendommen indeholder 15 boliglejemål.
Udlejer har den 20. marts 2023, oplyst, at de har overført kravet på 17.100,00 kr. til lejer.
Beløbet modsvarer imidlertid alene indbetalte beløb i 2020 og 2021.
Herefter resterer 7 måneder i 2022 dvs. 7 x (600+350) 6.560,00 kr.
Sekretariatet har forgæves efterspurgt udlejers bemærkninger til det rejste restkrav.
I forhold til varme har nævnet lagt til grund at de ikke er dokumenteret et forbrug.
Henset hertil samt henset til at manglende individuel vandmåler har huslejenævnet har vedtaget at a conto indbetalinger skal tilbagebetales, jf. i øvrigt Vestre landsrets afgørelse, trykt i TBB 2009.253 og fremlagt i sagen
Ad 2. Regulering af leje jf. nettoprisindekset
Parterne har aftalt at lejen kan reguleres, jf. nettoprisindekset jf. lejelovens § 53 stk. 3
lejer har oplyst, at lejer på sin PBS-opkrævning til forfald den 1. marts 2022 kunne konstatere, at lejen blev reguleret fra 1. januar 2022 med i alt 379,04 kr.
Nævnet har lagt til grund, at stigningen udgør 189,52 kr. pr. måned, dvs. i alt 1.326,64 kr. i 2022.
Efter modtagelse af PBS-besked har lejer spurgt udlejer, hvorfor huslejen er steget og den 24. februar 2023 modtaget følgende svar:
"huslejestigningen fremgår af din lejekontrakt og skal derfor ikke varsles yderligere. Det er lejers pligt selv at sikre at det korrekte beløb bliver indbetalt, men vi sender som en service en opkrævning ud hver måned
Her er et eksempel på beregningen af stigningen
Eksempel på hvordan stigningen beregnes
Prisindeks pr.1. oktober 2021: 104,0
Prisindeks pr. 1. oktober 2022: 106,7
Nettoprisindekset kan slås op på Danmarks Statistik
Eksempel:
Nuværende leje: 10.000 pr. måned
Depositum: 3 måneders leje = 30.000
Stigningen udgør: 10.000/104,0*106,7= 259,61
Regulering i depositum, 3. måneder = 3* 259,61 = 778,85
Ny husleje 10.259,61
Reguleringen udgør 2,60% "
Nævnet bemærker, at det den udløsende faktor i forhold til at kunne opkræve huslejeregulering i henhold til en nettoreguleringsklausul er, at der inden en konkret regulering er givet skriftlig meddelelse til lejeren, jf. lejelovens § 53 stk. 2, 2. pkt.
Nævnet har fundet, at hverken den fremsendte pbs-besked eller den efterfølgende skriftlige meddelelse indeholdende en fiktiv huslejeberegning opfylder meddelelseskravet i lejelovens § 53 stk. 2, 2. pkt.
Udlejer skal således tilbagebetale den opkrævede lejeregulering fra 1. januar 2022 – 31. juli 2022.
Kilde: Huslejenævnet i Middelfart Kommune, sagsnr. 2023-003401-22 Algade 2A, 5592 Ejby
11-03-2024
FORBRUGSREGNSKABET VAR UGYLDIGT PÅ GRUND AF MANGLEDE KLAGEVEJLEDNING
Lejerens repræsentant har den 28. januar 2022 indbragt en sag om udlejerens opkrævning af 500,00 kr. pr. måned til forbrug. Lejeren er repræsenteret af Lejerforening Fyn. Udlejeren er Hongmei Duan. Det fremgår af sagen, at lejeren flyttede ind den 15. maj 2019 og fraflyttede i maj 2022. Ifølge lejekontrakten har lejeren ved siden af huslejen betalt 500,00 kr. til forbrug. Herudover fremgår det, at det lejede er et værelse på 17 m² beliggende i en villa opført i 1975. Udlejeren har til sagen oplyst, at beløbet dækker 50,00 kr. til internet, og de resterende 450,00 dækker lejerens forbrug af varme, vand og el. Udlejeren oplyser endvidere, at opgørelse af forbrug i tide og utide vil være besværligt, eftersom der er jævnlig udskiftning af lejerne. Udlejeren anerkender, at der ikke kan opkræves for vand og el, når der ikke er individuelle målere, og at dette skyldes udlejers uvidenhed. Udlejer har opgjort a conto varme for årene 2019, 2020 og 2021, og har i regnskaberne modregnet et a conto beløb på 450,00 kr. pr. måned, dvs. 500,00 kr. fratrukket 50,00 kr. til internet. Nævnet har gennemgået sagens oplysninger og bilag.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 82 (tidl. lejelovens § 106, stk. 1, nr. 7), vedtaget at lejeren har krav på tilbagebetaling af varme på hhv. 2.530,08 kr. for perioden 15. maj 2019 - 31. december 2019, 2.577,28 kr. for perioden 1. januar 2020 – 31. januar 2020, samt 2.908,62 kr. for perioden 1. januar 2021 til 31. december 2021, dvs. i alt 8.015,98 kr. Der skal ske tilbagebetaling til lejer inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til lejelovens § 40, stk. 4 (tidl. § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven).
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
- at det følger af lejelovens § 75 (tidl. lejelovens § 43), at forbrugsregn skaberne skal være kommet frem til lejerne senest 4 måneder efter forbrugsregnskabsårets udløb, eller senest 3 måneder efter, at udlejeren har modtaget endelig afregning vedrørende forbruget fra forsynings anlægget,
- at forbrugsregnskaberne i henhold til lejelovens § 73 (tidl. lejelovens § 38), skal indeholde oplysning om lejernes adgang til at gøre indsigelse,
- at de til lejerne erlagte regnskaber ikke indeholder oplysning om lejernes adgang til at gøre indsigelse,
- at regnskaberne dermed er ugyldige, jf. lejelovens § 73, sidste punktum (tidl. lejelovens § 38, sidste punktum),
- at udlejeren derfor ikke inden fristens udløb har sendt gyldige regnskaber til lejerne,
- at der ikke er hjemmel i lejelovgivningen til, at lejeren ved siden af huslejen skal betale for vand og el, når vand- og elforbruget ikke afregnes efter individuelle vandmålere, og lejerens forbrug derfor ikke kan opgøres individuelt,
- at en aftale om særskilt betaling for vand og el dermed er ugyldig som stridende mod de ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen, og at lejerens forbrug af vand og el således er indeholdt i huslejen,
- at det af lejeren betalte a conto-beløb på 450,00 kr. efter fradrag af 50,00 kr. til internet, dermed i det hele indgår i opgørelsen over lejerens varmeforbrug,
- at huslejenævnet på baggrund heraf samt de af udlejeren fremlagte oplysninger om ejendommens forbrug for årene 2019, 2020 og 2021 har udarbejdet forbrugsregnskaber for årene som viser en samlet tillægsbetaling på ialt 8.015,98 kr.
Nævnet bemærker, at nævnet ikke har taget stilling til varmeregnskabet for 2022, idet regnskabsåret og dermed fristerne herfor endnu ikke er udløbet.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 22-045, Niels Juels Alle 38, 5250 Odense SV
19-02-2024
UDLEJER SVAREDE IKKE HUSLEJENÆVNET HVORFOR LEJER FIK FULDT MEDHOLD
Lejernes repræsentant har ved brev indbragt en tvist for huslejenævnet. Sagen vedrører tvist om lejers eventuelle krav på tilbagebetaling af indbetalte a contobeløb vedr. vand og varme 2022. Nævnets kompetence følger af lejelovens § 82
Huslejenævnet har truffet følgende
AFGØRELSE:
1:
Nævnet har vedtaget at udlejer inden 1. november 2023 skal tilbage betale indbetalte acontobeløb til vand og varme fra 1. januar 2022 til 31 december 2022
Tilbagebetalingskravet udgør kr. 9.000, - og forrentes, jf. renteloven.
Manglende overholdelse af endelige huslejenævnsafgørelser kan medføre til Grundejernes Investeringsfond.
2:
Udlejer pålægges gebyr i medfør af Lov om Boligforhold § 82 stk. 2.
Lejer har fået fuldt ud medhold i sin klage. Udlejer pålægges herefter inden 1. november 2023 at betale kr. 6.597, - til huslejenævnet jf. lov om boligforhold § 82 stk. 2.
Beløbet forrentes, jf. renteloven.
Middelfart Kommune opkræver beløbet på vegne af huslejenævnet. Faktura fremsendes særskilt med digital post.
SAGSFREMSTILLING/BEGRUNDELSE:
Lejemålet er påbegyndt den 1. juli 2014.
Det fremgår af BBR, at lejemålet er beliggende i en ejendom med 4 boliglejemål.
Nævnet har lagt til grund, at lejer har indbetalt kr. 9.000, - til vand og varme 2022
Nævnet har endvidere lagt til grund, at der ikke er fremlagt forbrugsregnskaber/anden dokumentation for forbruget.
Lejeloven indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af lejen i boliglejemål, der ikke åbner op for at udlejer som tillæg til lejen kan lade lejer dække udlejers udgifter ved refusion, hvis der ikke er særlig hjemmel.
Sådan hjemmel findes i forhold til vand og varme, betinget af at lejelovens regler om regnskabsaflæggelse mv. følges, hvilket ikke er sket i denne sag.
Nævnet finder, at lejer har krav på tilbagebetaling af indbetalte beløb for perioden idet man henviser til Vestre Landsrets afgørelse, trykt i TBB 2010.192.
Udlejer er anmodet om at afgive høringssvar den 5. juli 2023 og den 1. august 2023. Udlejer har ikke afgivet svar i sagen. Der foreligger således ikke dokumentation for lejers forbrug af varme og vand.
Kilde: Huslejenævnet i Middelfart Kommune, sagsadresse Østergade 15C, 5580 Nørre Aaby
22-01-2024
UDLEJER SKULLE LAVE GYLDIGE VARMEREGNSKAB OG KUNNE IKKE OPKRÆVEDE A CONTO BIDRAG TIL VAND
Lejerens
repræsentant har indbragt en om sag lejerens betaling af a
conto vand og varme udover lejen. Lejerens
repræsentant har til sagen gjort gældende, at der ikke er separate målere i
lejemålet til måling af lejerens forbrug af vand og varme. Lejerens
repræsentant finder derfor, at udlejeren ikke kan kræve for vand og varm udover lejen, og at lejeren som følge heraf har krav på tilbagebetaling af
afholdte a conto beløb. Nævnet har foretaget en besigtigelse af lejemålet den
25. august 2021
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr.
7, vedtaget at pålægge udlejeren at udarbejde et regnskab over lejerens
varmeforbrug for de afsluttede forbrugsperioder fra lejerens indflytning og
indtil lejemålets ophør. Nævnet har i den forbindelse vedtaget, at a
contobeløbet skal fastsættes til 350,00 kr. pr. måned. Regnskabet skal være kommet frem til lejeren senest 6
uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen, og regnskabet skal udarbejdets
efter lejelovens kap. VII om betaling for temperaturregulering, vand og
el.
Såfremt lejeren ikke har modtaget regnskabet inden
udløbet af 6-ugers fristen, har lejeren således krav på tilbagebetaling af a contobeløb
for hele lejeperioden.
Nævnet har endvidere i medfør af lejelovens § 106,
stk. nr. 7, vedtaget, at udlejeren ikke kan kræve særskilt betaling for vand.
Lejeren har således krav på tilbagebetaling af a conto-beløb fra lejemålets
begyndelse og ind til lejemålets ophør.
Nævnet har i den forbindelse vedtaget,
at a contobeløbet skal fastsættes til 150,00 kr. pr. måned.
Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger
fra udlejeren har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes
i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund, at lejelovens
regler om lejerens betaling for varme m.v. ikke kan fraviges til skade for
lejeren jf. lejelovens § 46, stk. 1 og stk. 2,
- at nævnet
på den baggrund har pålagt udlejeren at udarbejde et varmeregnskab for de
afsluttede forbrugsperioder fra lejerens indflytning og indtil lejemålets
ophør,
- at varmeregnskabet
skal udarbejdes efter lejelovens kap. VII, idet nævnet skal henlede
opmærksomheden på, at det følger af lejelovens §40, stk. 1, at udlejeren kan
fordele varmeudgiften efter bruttoetagearealet, såfremt der ikke er
installeret egnede varmefordelingsmålere,
- at eftersom
varmeregnskabet ikke vil være kommet frem til lejeren inden udløbet af
fristen i lejelovens §43, stk. 1, har udlejeren mistet eventuelle krav på
efterbetaling,
- at såfremt udlejeren ikke
har sendt varmeregnskabet til lejeren inden udløbet af 6-ugers fristen, har
lejeren krav på tilbagebetaling af afholdte a conto-beløb fra lejemålets
begyndelse og ind til lejemålets ophør,
- at der
ikke er hjemmel i lejelovgivningen til jf. lejelovens § 40, stk. 2, at
lejeren ved siden af huslejen skal betale for vand, når vandforbruget ikke
afregnes efter individuelle vandmålere, og lejerens forbrug derfor ikke kan
opgøres individuelt,
- at en
aftale om særskilt betaling for vand er ugyldig som stridende mod de
ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen,
- at det
fremgår af lejekontrakten, at lejeren har betalt et samlet a conto-beløb på
500,00 kr. pr. måned til ”a conto varmebidrag + vandbidrag”,
- at ud af
det samlede a conto-beløb kan a conto-beløbet til varmeregnskabet fastsættes
til 350,00 kr. pr. måned, og a conto-beløbet til vand til 150,00 kr. pr.
måned.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 20-112
08-12-2021
VARMEREGNSKABERNE VAR UGYLDIG OG UDLEJER KUNNE IKKE KRÆVE SÆRSKILT BETALING FOR VAND
Lejers repræsentant har ved mail bedt huslejenævnet om at træffe afgørelse
i en tvist vedrørende at lejer ikke har modtaget vand- eller varmeregnskaber i
boperioden 15. april 2018 til 15. august 2019.
Udlejer
gør gældende, at han hvert år udleverer vand- og varmeregnskaberne til lejerne,
efter han har modtaget regnskaberne fra bl.a. varmemålerfirmaet Clorius.
Nævnet har på møde truffet
nedenstående
Afgørelse
Der er i nævnet enighed om, at
varmeregnskaberne for 2018 og 2019 er ugyldige, og udlejer ikke har krav på
efterbetaling af varmeforbrug.
Ligesom nævnet er enig om, at
udlejer ikke er berettiget til at kræve acontobetalinger til vandforbrug.
Endvidere er nævnet enige om,
at udlejer skal tilbagebetale opkrævet acontobetaling til vand i hele lejeperioden 15 måneder á 200,- kr.
svarende til 3.000,- kr. inden 4 uger fra denne afgørelses dato.
Begrundelse og lovgrundlag
Nævnet har lagt til grund, at
de fremlagte varmeregnskaber for årene 2018 og 2019 ikke er gyldige, idet
regnskaberne bl.a. indeholder udgifter, som ikke kan medtages i
varmeregnskaberne, jf. lejelovens § 37, stk. 3., ligesom udlejer ikke har
dokumenteret, at varmeregnskaberne er modtaget rettidigt, jf. lejelovens § 43.
Endvidere har nævnet lagt til
grund, at det fremgår af lejekontraktens § 3, at der opkræves 200,- kr.
månedlig til vandforbrug, og at der i kontraktens § 5 er oplyst, at vandforbrug
ikke fordeles på grundlag af individuel måler.
Udlejer
kan ikke opkræve aconto for vandforbrug, når der ikke er installeret individuelle
vandmålere i lejemålet, jf. lejelovens § 40, stk. 2, og Højesterets dom af 30.
juni 2009, hvoraf det fremgår, at der ikke kan kræves betaling for ydelser, der
ikke har lovhjemmel i lejelovgivningen. Udgiften til vandforbrug skal derfor
indeholdes i huslejen.
Yderligere oplysninger
·
Lejer er flyttet
ind i lejemålet 25. april 2018 og fraflyttet 8. juli 2019, jf. Folkeregistret
·
Det fremgår af lejekontrakten,
at udlejer leverer varme og vand, og at vandudgiften ikke fordeles på grundlag
af individuelle forbrugsmålere
·
Udlejer oplyser,
at varmemålerfirmaet Clorius udarbejder forbrugsregnskabet hvert år, og at
udlejer efterfølgende lægger regnskabet i lejers postkasse
·
Udlejer har ikke
fremlagt vandregnskab
Kilde: Huslejenævnet i Nyborg Kommune, sagsnr. 12231 vedrørende ejendommen Adelgade 3 i Nyborg
18-03-2021