Huslejenævn lejens størrelse - Lejerfyn - Lejerforening Fyn

Foreningen af fynske lejere

Lejerforening Fyn - den fynske lejerforening

Gå til indhold
Tvister afgjort > Hovedlager
HUSLEJENÆVNET GODKENDT IKKE EN ÅRLIG LEJEFORHØJELSE PÅ 17.100,00 KR.
Ved brev af 29. oktober 2019 til huslejenævnet har udlejernes repræsentant indbragt en sag om en indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden 1. januar 2020.
Lejeren er repræsenteret v/Lejerforening Fyn og udlejerne repræsenteret v/LEA Ejendomspartner A/S.
Lejeforhøjelsen er varslet over for lejeren ved brev af 10. september 2019, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra 68.400,00 kr. ekskl. varme til 85.500,00 kr. ekskl. varme.
Lejerens repræsentant har ved brev af 7. oktober 2019 fremsat indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse.
I henhold til Bygnings- og boligregisteret er der tale om en 5-værelses lejlighed på 116 m2 beliggende i en ejendom opført i 1910 med i alt 6 boliger.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 19. februar 2020.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget ikke at godkende nogen lejeforhøjelse.
Eventuel tilbagebetaling til lejeren skal ske inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger af reglerne, jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 47, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan udlejeren kræve lejen forhøjet med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, og
  • at nævnet har fundet, at lejen er lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, men ikke så væsentlig, at der er grundlag for at godkende nogen lejeforhøjelse.
Kilde: Huslejenævnet i Odense, sagsnr. 19-287
31-03-2020
HUSLEJENÆVNET I ODENSE GODKENDTE DEN ÅRLIGE LEJE
Lejerens repræsentant har ved brev til huslejenævnet indbragt en sag om lejens størrelse pr. 1. december 2017 samt uenighed om afregning af el- og vandforbrug.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede et fritliggende enfamilieshus på 120 m2.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, litra 1 og 7 vedtaget,
at godkende den pr. 1. december 2017 aftalte årlige leje på 104.400,00 kr., ekskl. varme, og at der ikke er grundlag for at anfægte el- og vandforbruget.
BEGRUNDELSE
Vedrørende lejens størrelse: Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger af reglerne, jf. § 29 c, at lejen skal fastsættes efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen for disse ejendomme ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7, og
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
Nævnet har fundet, at lejen vel overstiger det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, men ikke så væsentligt, at der er grundlag for lejenedsættelse.
Vedrørende el:
Nævnet har lagt til grund, at lejeren hverken har dokumenteret eller godtgjort, at der er en sammenhæng mellem lys i udlejerens lagerrum i kælderen og lejerens forbrug på el-måler. Der er derfor ikke grundlag for at fastslå, at lejeren betaler for et forbrug, der ikke kan henføres til lejemålet.
Nævnet bemærker, at parterne aftale omkring betaling af el i forbindelse med lejerens fryser, som var placeret på udlejerens kontor ikke en del af lejeforholdet, hvorfor nævnet ikke har kompetence til at træffe en afgørelse herom.
Vedrørende vandforbrug på toilet i kælderen:
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeren gør gældende, at hun ikke har adgang til toilettet i kælderen, og at dette benyttes af folk, som bruger udlejerens værksted,
  • at udlejeren gør gældende, at toilettet i kælderen er en del af det lejede, hvorfor det kun er lejeren som kan benytte dette,
  • at nævnet ved besigtigelsen konstaterede, at der alene var én indgang til toilettet, og denne alene kunne ske gennem den kælder, som alene lejeren benytter,
  • at nævnet derfor ikke finder grundlag for at anfægte vandforbruget for toilettet i kælderen, og at lejeren derfor hæfter for herfor.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-282 & 19-283
11-03-2020
HUSLEJENÆVNET I ASSENS TOG STILLING TIL VEDLIGEHOLDELSE, RENOVATION OG LEJENS STØRRELSE
Ved skrivelse modtaget den 26. august 2019 har lejer indbragt sag for Huslejenævnet i Assens Kommune med anmodning om stillingtagen til, om det skal pålægges udlejer at foretage vedligeholdelse af lejemålet samt stillingtagen til lejens størrelse.
Såvel udlejers repræsentant som lejer har i forbindelse med sagens behandling haft lejlighed til at fremsende bemærkninger overfor nævnet.
Der har fundet skriftveksling sted indtil den 29. november 2019.
Huslejenævnet har foretaget besigtigelse den 24. september 2019, hvor både lejer og udlejer var tilstede.
Huslejenævnets afgørelse og begrundelse:
Vedrørende udlejers vedligeholdelse.
Der er efter besigtigelse, hvor nævnet konstaterede manglende vedligeholdelse af det lejede, i nævnet enighed om i medfør af lejelovens § 19, stk. 3 at pålægge udlejer følgende vedligeholdelsesforpligtelse:
  • Utæt rør i bryggers skal tætnes
  • Taget skal tætnes så det ikke regner ind
  • Sikre, at inddækning ved skorsten er tæt
  • Fyret skal gøres funktionsdygtigt, således at lejer ikke hver 3. dag skal rense dette.   Såfremt det ikke er muligt at gøre fyret funktionsdygtigt, skal det skiftes -
  • Tage på baghus skal tætnes, så det ikke regner ind.
Fristen for at gøre fyret funktionsdygtigt fastsættes til 4 uger fra modtagelse af nævnets afgørelse.
Fristen for de resterende arbejder fastsættes til 8 uger fra modtagelse af nævnets afgørelse
Vedrørende lejens størrelse.
Det fremgår af lejelovens § 29 C, at lejen i disse ejendomme ikke væsentligt kan overstige det lejedes værdi. Ved vurdering af det lejes værdi skal der foretages en sammenligning med den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7. Da Huslejenævnet ikke har kendskab til sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, har nævnet indhentet oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv.
Nævnet har, efter at have opstillet skyggebudget på baggrund af oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.m., og efter at have fremsendt skyggebudgettet til parterne med anmodning om bemærkninger, besluttet at nedsætte lejen til 725,00 kr. pr. m2 pr. år. Beløbet svarer til ejendommens driftsudgifter med tillæg for skønnede forbedringsforhøjelser.
Lejen nedsættes herefter til 37.700 kr. pr. år med virkning fra indflytningstidspunktet.
Udlejer skal tilbagebetale lejer den for meget betalte leje.
Vedrørende renovation:
Lejeloven indeholder ikke særskilt hjemmel, som giver udlejer adgang til at udskille en del af lejen til særskilt betaling vedrørende refusion. Renovation må betragtes som en del af driftsudgiften indeholdt i den aftalte leje. I en dom afsagt af Højesteret den 30. juli 2009 (30/6206GD2009.49) er dette princip netop fastslået, idet Højesteret udtaler i sine præmisser ”Lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af leje, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetaling at lade lejeren dække udlejers driftsudgift ved refusion. En adgang for udlejer til at udskille dele af lejen til særskilt betaling vedrefusion kræver derfor lovhjemmel”.
Det månedlige beløb på 50,00 kr., som lejer siden indflytningen har indbetalt særskilt til renovation, skal tilbagebetales lejer, ligesom udlejer er afskåret fra fremadrettet at kræve særskilt betaling for renovation, da betalingen herfor er omfattet af den omkostningsbestemte leje.
Kilde: Huslejenævnet i Assens sags id: 19 16028
02-01-2020
HUSLEJENÆVNET I ODENSE NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 36.650.00 KR.
Lejernes repræsentant har på vegne af lejerne ved brev af 31. juli 2019 til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. januar 2019 regulerede årlige leje på 81.600,00 kr. ekskl. varme og antenne.
Lejerne v/Lejerforening Fyn, og udlejeren er JELA AF 14. FEBRUAR 2006 ApS v/Advokaterne i Jyllandsgården.
Det fremgår af sagen, at lejen senest er reguleret pr. 1. januar 2019 i henhold til den i lejekontraktens § 11, aftalte trappelejeklausul.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 2-værelses lejlighed på 62 m2, beliggende i en ejendom opført i 1936.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1 vedtaget,
  • at nedsætte den årlige leje til skønsmæssigt 44.950,00 kr., ekskl. varme og antenne. Lejenedsættelsen har virkning fra 1. juli 2019, at nedsætte det indbetalte depositum til 11.238,00 kr., og
  • at tilsidesætte den aftalte trappelejeklausul som ugyldig, hvorfor lejerne har krav på tilbagebetaling af den aftalte forhøjelse på 150,00 kr. månedligt fra 1. januar 2019.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7, og
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejerne kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum.
Vedrørende trappelejereguleringen:
Nævnet har lagt til grund, at trappelejeklausulen i lejekontraktens § 11, særlige vilkår, er ugyldig, da der ikke er hjemmel i lejelovgivningen til at aftale en trappelejeklausul.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-201 & 19-201
12-12-2019
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE TIL 77.140,00 KR.
Lejerne har ved et brev indbragt en sag om den pr. 1. januar aftalte årlige leje på 87.228,00 kr. ekskl. varme, vand, el og antenne.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 62 kvm beliggende i en ejendom fra 1952. Under sagens behandling har udlejer fået godkendt yderligere 33 kvm til beboelse, således at lejemålet i alt udgør 95 kvm.
Det er aftalt i lejekontrakten, at lejerne har en udvidet vedligeholdelsespligt
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget skønsmæssigt at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar til 77.140,00 kr. ekskl. varme, vand, el og antenne.
Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger. Lejernes tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at det følger af boligreguleringslovens § 29 c, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne i lovens § 7 om omkostningsbestemt leje.
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Kilde: Huslejenævnets sagsnr. 19-035
10-09-2019
HUSLEJENÆVNET I ODENSE GODKENDTE DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE PÅ 487,80 KR. PR. M²
Lejernes repræsentant har   ved brev af 22. januar 2019 indbragt en sag om lejens størrelse.
I henhold til   Bygnings- og boligregistret er det lejede en bygning til erhvervsmæssig   produktion vedrørende industri, håndværk m.v. fra 1874 med et samlet   boligareal på 369 m2.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af   lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at godkende den aftalte årlige leje   på 180.000,00 kr. ekskl. vand og el.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i   boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre   ejendomme,
  • at det følger af reglerne, jf. § 29 c, at   lejen skal fastsættes efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII   i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål ikke væsentligt   må overstige den leje, der betales for tilsvarende   lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og   vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er   reguleret efter reglerne om   omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
  • at ved afgørelse efter 2 pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet en beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme, og
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen ikke er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Nævnet bemærker, at lejeaftalen er indgået på en ugyldig typeformular, hvorfor udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.
Kilde: Huslejenævnet i Odense - sag nr. 19-021
22-05-2019
HUSLEJENÆVNET GODKENDTE DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE PÅ 94.968,00 KR.
Lejerne har indbragt en sag om lejens størrelse. Det fremgår af sagen, at lejen på indflytningstidspunktet pr. 1. marts 2016 var aftalt til 93.000,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation, og at lejen den 1. januar 2018 blev forhøjet til 94.968,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation.
Udlejeren har til nævnet oplyst, at lejemålet er gennemgribende moderniseret i 2016, således at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Udlejeren har til sagen udarbejdet en opstilling over moderniseringsudgifterne inkl. fakturabilag for de enkelte moderniseringsarbejder. På baggrund heraf har udlejeren opgjort forbedringsudgifterne til 447.549,00 kr.
Nævnet har den 23. januar 2019 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
Nævnet har taget stilling til den forhøjede leje pr. 1. januar 2018.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1, vedtaget at godkende lejen pr. 1. januar 2018 i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet et medlem har stemt for at nedsætte den forhøjede årlige leje pr. 1. januar 2018 på 94.968,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation til årligt 79.380,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringslovens kapital II-IV, således at parternes aftalefrihed med hensyn til fastsættelsen af lejen ved lejemålets begyndelse er begrænset af
  • § 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af
  • § 5, stk. 2 hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af
  • § 5, stk. 9 hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan "aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen".
Nævnet har lagt til grund,
  • at en lejlighed skal opfylde 5 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1. januar 2001,
1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,
2) dels skal forbedringsudgiften i 2016 enten overstige 2.202,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 251.805,00 kr.
3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,
4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens § 5, stk. 4,
5) dels skal ejendommen på udlejningstidspunktet have opnået en energiramme på A-D i energimærkningen,
  • at alle 5 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2,
  • at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lov om leje.
Nævnet henholder sig til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi ikke – under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes værdi – at lejen væsentligt oversiger det lejedes værdi.
Der er derfor ikke grundlag for at foretage lejenedsættelse jf. § 49, stk. 1, i lov om leje.
Mindretallet har udtalt:
Jeg henholder mig til de i sagen foreliggende oplysninger og dokumentationer og hvad jeg har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, og finder herefter at den forhøjede årlige leje pr. 1. januar 2018 væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvorfor der er grundlag for en lejenedsættelse.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune sag nr. 18-265
02-04-2019
VARSLING AF LEJESTIGNING TILSIDESAT SOM UGYLDIG
Udlejeren har ved brev af 31. oktober 2018 indbragt en sag om en varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse til ikrattræden 1. januar 2019.
Udlejeren er Barfoed Group P/S.
Sagen er indbragt i medfør af, at mere end 1/4 af de varslede lejere har fremsat indsigelse mod forhøjelsen. Dette betyder, at samlige ejendommens lejere omfattes af sagen.
Den omkostningsbestemte leje er varslet forhøjet ved brev af 21. september 2018, og der er fremsat indsigelse mod varslingen ved brev af 28. oktober 2018.
Det fremgår af driftsbudgettet, at forhøjelsen udgør 22.287,10 kr. årligt, således at budgetlejen pr. 1. januar 2019 i alt bliver 1.197,08 kr. pr. kvm. Hertil kommer hensættelser til vedligeholdelse, § 18, som er forhøjet til 96,00 kr. pr. m2.
Udlejeren har til sagen fremlagt dokumentation for driftsbudgettets udgifter.
Nævnet har gennemgået sagens bilag og dokumentationer.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1, vedtaget at tilsidesætte varslingen som ugyldig.
Nævnets afgørelse betyder, at varslingen ikke kan danne grundlag for nogen lejeforhøjelse pr. 1. januar 2019.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at det følger af boligreguleringslovens § 12, stk. 1, at krav om lejeforhøjelse blandt andet skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens beregning,
  • at det fremgår af driftsbudgettet, at den samlede stigning udgør 22.287,10 kr.,
  • at til trods for at driftsbudgettet udviser en stigning, varsles lejerne en nedsættelse i budgetlejen,
  • at der ikke er overensstemmelse mellem budgetlejen i sammenligningsbudgettet på 1.180,20 kr. pr. kvm., sammenholdt med den tidligere budgetleje på 1.217,02 kr. pr. kvm. jf. varslingsskrivelserne,
  • at varslingen som helhed dermed er svær gennemskuelig for lejerne, som således ikke har haft konkret mulighed for at efteregne lejeforhøjelsen,
  • at kravet om oplysning af lejeforhøjelsens beregning dermed ikke er opfyldt, og lejeforhøjelsen er som følge heraf ugyldig jf. boligreguleringslovens § 12, stk. 1, sidste punktum.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune sag 18-308
26-02-2019
HUSLEJENÆVNET TILSIDESATTE EN LEJESTIGNING PÅ ÅRLIGT 17.650 KR.
Udlejeren har ved brev indbragt en sag for huslejenævnet om indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. januar 2019.
Lejeforhøjelsen er varslet overfor lejerne ved brev af 28. september 2018, i henhold til hvilken lejen er varslet forhøjet fra årlig kr. 48.000,00 til årligt kr.
65.650,00. Sagen er indbragt for nævnet efter at lejernes repræsentant ved brev af 2. oktober 2018 har gjort indsigelse mod varslingen.
Nævnet har den 21. november 2018 foretaget en besigtigelse af forholdende på stedet samt gennemgået sagens oplysninger og dokumentation.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1 vedtaget at tilsidesætte lejeforhøjelsen som ugyldig.
Varslingen kan derfor ikke danne grundlag for en lejeforhøjelse hos lejerne.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at ændring af lejevilkår skal ske efter reglerne i lejelovens kapitel VIII, jf. boligreguleringslovens § 29 c,
  • at krav om lejeforhøjelse kan fremsættes, når lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi,
  • at krav om lejeforhøjelse skal fremsættes under iagttagelse af de formelle regler i lejelovens § 48,
  • at lejeforhøjelseskravet ikke er fremsat under iagttagelse af disse regler, blandt andet fordi varslingsskrivelsen af 28. september 2018 ikke indeholder korrekt indsigelsesadgang, og
  • at gyldighedsbetingelsen i § 48, stk. 2 dermed ikke er opfyldt, hvorefter varslingen ikke kan danne grundlag for en forhøjelse.
Nævnet bemærker, at der efter besigtigelse af lejemålet ikke ses at være grundlag for nogen lejeforhøjelse, idet nævnet ikke finder, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.
Kilde: Huslejenævnet i Odense sag 18-297
29-01-2019
DEN VARSLEDE LEJEFORHØJELSE BLEV IKKE GODKENDT AF HUSLEJENÆVNET
Ved brev til huslejenævnet har udlejeren indbragt en sag om indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse. Lejeren er repræsenteret af Lejerforening Fyn, og udlejerne er begge repræsenteret af Ejendomsforeningen Fyn. Lejeforhøjelsen er varslet over for lejer, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra 62.400,00 kr. til 82.800,00 kr..Sagen er indbragt for nævnet efter at lejerens repræsentant har gjort indsigelse mod varslingen
I henhold til Bygnings- og boligregisteret er der tale om en 3-værelses lejlighed på 110 m2 beliggende i en ejendom opført i 1877 med i alt 2 boliger.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at udlejeren ikke er berettiget til at forhøje lejen.
Lejerens eventuelle tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at det følger af reglerne, jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 47,
  • at såfremt lejen er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan udlejeren kræve lejen forhøjet med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
  • at nævnet har fundet, at lejen er lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, men ikke så væsentlig, at der er grundlag for at godkende nogen lejeforhøjelse,
  • at ifølge landinspektøropmåling af 1964 udgør sidebygning 51 m2 og forhus 48 m2,
  • at der ved besigtigelsen blev konstateret, at ca. 17 m2 af baghuset blev anvendt til udhus/værksted og var uden opvarmning. Beboelse udgør således 82 m2.
Kilde: Huslejenævnet i Odense - sag nr. 18-002
18.06.2018
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE TIL 102.983,46 KR
Sag angående lejens størrelse.
Sagen er indbragt i medfør af Boligreguleringslovens § 15.
AFGØRELSE
Lejen fastsættes til en årlig husleje på kr. 102.983,46, svarende til kr. 8.583,33 pr. måned.
Lejemålet er påbegyndt den 1. juli 2016.  Lejer har krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje, kr. 1.416,67 pr. måned fra indflytningstidspunktet, jf. Boligreguleringslovens § 17, stk. 1.
Lejerens krav på tilbagebetaling forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv.
BEGRUNDELSE
Lejemålet er et frit beliggende hus oprindeligt fra 1800 på 139 kvadratmeter beboelse i to plan med en større have ned til havet. Badeværelse og køkken er fra ca. 1993, og der er skiftet vinduer i stueetagen i 2007. Tag er skiftet formentlig også i 1993, og der er i den forbindelse foretaget isolering. Opvarmning sker ved radiatorer via oliefyr. Varmekilderne er også udskiftet efter 1973.
Ved en gennemgang af BBR kan det konstateres, at ejendommen, hvor lejemålet er beliggende, ikke er selvstændigt udmatrikuleret, og er en del af et større samnoteret matrikelkompleks, hvor der også er erhvervsbygninger. Bruttoetagearealet af erhvervsbygningerne oversteg dog ikke 80 % af bygningens samlede areal pr. 1. januar 1980.
Der er udlejet mere end 6 (fritliggende huse) på ejendommen pr. 1. januar 1995. Lejefastsættelsen skal derfor ske i henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 1.
Huslejenævnet har ikke fra udlejer fået et driftsbudget.
Huslejenævnet har på den baggrund valgt selv at opstille et driftsbudget for ejendommen ud fra de foreliggende oplysninger og i øvrigt på baggrund af et skøn, idet de nærmere forhold for de øvrige udlejede lejemål på ejendommen ikke kendes, hvorfor en fordeling af udgifterne også er sket ud fra en skønsmæssig vurdering. Endvidere har huslejenævnet ikke modtaget dokumentation for alle udgifter til forbedringer af ejendommen, hvorfor huslejenævnet på baggrund af besigtigelsen og et forsigtigt skøn har anslået det beregnede forbedringstillæg, jf. BRL § 5, stk. 1, sidste pkt.
Budgetposter:
  • ejendomsskatter mv. (skønsmæssigt) kr.   6.000,00
  • renovation (normal kommunal opkrævning) kr.   2.439,00
  • forsikring (skønsmæssigt fastsat til 14 kr. pr. m2) kr.   1.946,00
  • vicevært (normtal 2016) kr.   2.400,00
  • administration (normtal 2016) kr.   3.300,00
  • Ialt kr.  16.085,00
  • Afkastberegning:
  • 7 % af 15. almindelige vurdering (skønsmæssigt fastsat til kr. 200.000) kr.  14.000,00
  • Henlæggelser:
  • 1/3 af henlæggelsesbeløb pr. 31.12.1994 (se beregning) kr.  1.770,46
  • Ialtkr. 31.855,46
Hensættelser til vedligeholdelse:
  • § 18 (kr. 79 pr. m2 se beregning) kr. 10.981,00
  • § 18 b (kr. 73 pr. m2 se beregning) kr. 10.147,00
  • Ialt kr. 52.983,46
Forbedringer (efter fradrag for sparet vedligeholdelse mv., jf. LL § 58):
  • udskiftning af vinduer og døre ,2007
  • udskiftning af køkken og bad, 1993
  • isoleringvarmekilder
  • Forbedringer i alt skønsmæssigt 500.000 kr.
  • Forbedringstillæg (ud fra gennemsnitlig forrentningsprocent på 10) kr. 50.000,00
Årlige leje i alt kr.102.983,46
Svarende til en kvadratmeter-leje på 741 kr. (139 m2).
Kilde: Huslejenævnet i Middelfart sagsnr. 2018-006743-35
17-12-2018
HUSLEJENÆVNET REDUCEREDE DEN GÆLDENDE ÅRLIGE LEJE MED 27.000,00 KR.
Lejerforening Fyn har på vegne af lejeren ved brev af 28. marts 2018 til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. april 2018 gældende årlige leje på 60.000,00 kr. ekskl. varme, vand og el.
Lejerforeningen har endvidere anmodet nævnet om at nedsætte det indbetalte depositum og forudbetalte leje i tilfælde af lejenedsættelse.
Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 16. maj 2018.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget skønsmæssigt, at nedsætte den årlige leje pr. 1. april 2018 til 33.000,00 kr., ekskl. varme, vand og el.
Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 8.250,00 kr. og den forudbetalte leje til kr. 8.250,00 kr.
Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Nævnet har lagt til grund,
  • at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
  • at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
  • at lejen i disse lejemål dog ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7, og
  • at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.
Vedrørende depositum og forudbetalt leje:
Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Kilde: Huslejennævnet i Odense Kommune sag nr. 18-078.
27-11-2018
HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE PÅ 87.252,00 KR. TIL ÅRLIGT 70.300,00 KR.
Ved et brev af 18. januar 2018 har lejerne indbragt en sag om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse den 1. maj 2017.
Nævnet har lagt til grund, at den aftalte leje pr. 1. maj 2017 udgjorde 87.252,00 kr. ekskl. varme, vand og gebyr til beboerrepræsentation.
I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 3-værelses lejlighed på beliggende i ejendom opført i 1900. Udlejeren har til sagen sendt en opmåling foretaget af Studio23 ApS, hvoraf fremgår, at lejemålet er på 76 m2.
Udlejeren har gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens
§ 5, stk. 2, og har til sagen fremlagt dokumentation for, at lejemålet blev moderniseret i 2003 for i alt 677.305,00 kr. Heraf har udlejeren opgjort forbedringsdelen til 397.327,66 kr. svarende til 5.518,43 kr. pr. kvm.
Herudover har udlejeren oplyst, at lejemålet efter køb den 1. maj 2008 kun har været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.
Nævnet har den 11. april 2018 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.
AFGØRELSE
Nævnet har i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1 1, vedtaget at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og herefter vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. maj 2017 til 70.300,00 kr., ekskl. varme, vand og gebyr til beboerrepræsentation.
Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 17.575,00 kr.
Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.
BEGRUNDELSE
Vedrørende lejens størrelse:
Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringslovens kapital II-IV, således at parternes aftalefrihed med hensyn til fastsættelsen af lejen ved lejemålets begyndelse er begrænset af
  • § 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af
  • § 5, stk. 2 hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af
  • § 5, stk. 8 hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan "aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen".
Nævnet har lagt til grund,
  • at en lejlighed skal opfylde 4 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1. januar 2001,
1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,
2) dels skal forbedringsudgiften før 1. januar 2003 enten overstige
1.733,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 198.217,00 kr.
3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,
4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens § 5, stk. 4, og
  • at alle 4 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2,
  • at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lejeloven.
  • at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lejeloven.
Idet vi henholder os til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi - under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes kvalitet, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.
Der er derfor grundlag for at foretage lejenedsættelse, jf. lejelovens § 49, stk. 1, og nævnet har fundet en årlig leje på 70.300,00 kr., ekskl. varme, vand og gebyr til beboerrepræsentation.
Vedrørende depositum:
Det følger af boligreguleringslovens § 6, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.
Lejerens indbetalte depositum skal derfor nedsættes til 17.575,00 kr.
Nævnet bemærker, at udlejeren ikke har opkrævet forudbetalt leje i forbindelse med lejerens indflytning, hvorfor der ikke sker regulering heraf i forbindelse med lejenedsættelsen.
Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune sag nr. 18-012
05-11-2018
Copyright 2010 Lejerforening Fyn
Logo for Lejerforening Fyn
Tilbage til indhold