Huslejenævn lejens størrelse

Tvister afgjort > Hovedlager

HUSLEJENÆVNET NEDSAT DEN GÆLDENDE LEJE PÅ 81.600,00 KR. TIL 60.375,00 KR. ÅRLIGT

Lejeren Lejeren har ved brev af 12. september 2023 indbragt en sag om den pr. 1. juli 2023 gældende årlige leje på 84.864,00 kr. ekskl. varme. Udlejeren er Landbohuse ApS. Det fremgår af lejekontraktens § 2, at lejeforholdet begyndte den 1. juni 2022, og at lejen på indflytningstidspunktet blev aftalt til årligt 81.600,00 kr. ekskl. varme. Den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhviler lejeren, jf. lejekontraktens § 8. Herudover påhviler der lejeren en udvidet vedligeholdelsespligt, jf. lejekontraktens § 11, særlige vilkår. Til lejemålet hører komfur, emhætte samt køle/fryseskab. Ifølge lejekontraktens § 11, særlige vilkår, er det mellem parterne aftalt, at lejen reguleres 1 gang årligt med Danmarks Statistiks nettoprisindeks hver den 1. juni. Lejeren har ved indbringelsen af sagen gjort gældende, at lejen er for høj, og har henvist til, at han havde aftalt med udlejeren, at lejen skulle fastsættes til samme niveau som den tidligere lejer, dvs. 4.500,00 kr. pr. måned. På baggrund heraf har lejeren bedt huslejenævnet om at vurdere lejen. Udlejeren har fastholdt lejens størrelse under henvisning til, at der ikke på noget tidspunkt har været tale om, at lejeren skulle overtage lejemålet på tidligere lejers vilkår. Udlejeren har desuden oplyst, at lejemålet blev omfattende renoveret efter den tidligere lejers fraflytning, og har således gjort gældende, at lejen ikke væsentligt overstiger, hvad tilsvarende lejligheder i området med samme stand og udstyr udlejes til. Udlejeren har herudover oplyst, at lejen ved en fejl i deres system ikke blev reguleret pr. 1. juni 2023 som aftalt i lejekontrakten, men i stedet blev reguleret pr. 1. juli 2023. Nævnet har foretaget en besigtigelse af lejemålet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 52, vedtaget at nedsætte den årlige leje til 60.375,00 kr., ekskl. varme. Lejenedsættelsen har virkning fra 1. juli 2023. Nævnet har desuden vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 15.093,75 kr. Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til lejelovens § 40, stk. 3.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens § 32, om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. § 23,
at det følger af lejelovens § 45, at hvis lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold. Det bemærkes, at huslejenævnet ikke har benyttet konkrete sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Huslejenævnets medlemmer har ved lejefastsættelsen taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.

Vedrørende depositum:

Det følger af lejelovens § 59, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje, i depositum samt op til 3 måneders leje i forudbetalt leje. Nævnet bemærker, at der er indbetalt depositum svarende til 3 måneder, hvorfor lejer har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet depositummet ellers ville overstige det maksimale beløb, der kan kræves i depositum.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 23-301 Hjallesegade 16, 5260 Odense S

26-02-2024

I LEJEKONTRAKTEN VAR IKKE AFTALT "DOBBELREGULERING" - DEN VARSLEDE LEJEFORHØJELSE TILSIDESAT

Udlejeren har den 31. august 2023 indbragt en sag om lejerens indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 1. december 2023. Udlejeren er Bull Ejendomme ApS. Det fremgår af sagen, at udlejeren den 10. august 2023 varslede lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. december 2023. Varslingen erstattede den af udlejeren tidligere fremsendte af 1. august 2023, og som nævnet ved afgørelse af 17. oktober 2023 i sag nr. 23-208 vedtog var ugyldig som følge af manglende indsigelsesvej ledning. Lejeforhøjelsen er begrundet i, at den nuværende husleje er væsentligt lavere end lejeniveauet for lignende lejemål i området. Lejeren har den 27. august 2023 fremsat indsigelse mod forhøjelsen.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 52, vedtaget, at der ikke er grundlag for at udlejeren kan kræve lejen forhøjet. Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejernes tilbagebetalingskrav skal for rentes i henhold til § 40, stk. 3.

SAGENS OPLYSNINGER

Det fremgår ikke af lejekontraktens § 1, hvornår lejemålet er indgået. Det fremgår dog af lejekontraktens § 4, at kontrakten træder i stedet for kontrakten af 22. januar 2003, og at lejeren pr. 1. september 2017 skal betale en ny husleje. Kontrakten er underskrevet af lejeren den 16. maj 2017. Ifølge folkeregisteret har lejeren boet på adressen siden 1. februar 2003. I henhold til Bygnings- og Boligregisteret er ejendommen opført i 1905 med et beboelsesareal på 107 m². Lejemålet består af 3 værelser, og er i to plan, hvoraf de 27 m² er beliggende på 1. sal. Ifølge lejekontraktens § 1, medfølger brugsret til fælles gårdanlæg samt loft-/kælderrum. Ifølge lejekontraktens § 3, betaler lejeren a conto varme og el ved siden af hus lejen. I henhold til lejekontraktens § 8, påhviler den indvendige vedligeholdelse af leje målet udlejeren. Ifølge lejekontraktens § 11, særlige vilkår, har udlejeren anført, at vedligeholdelsespligten i § 8 alene vedrører de af udlejeren installerede hvidevarer samt vand- og elinstallationer. Al øvrig vedligeholdelse som følge af almindelig slitage f.eks. malerarbejde og lignende påhviler lejeren. Til lejemålet hører komfur og emhætte, jf. lejekontraktens § 9. Der er i § 11, særlige vilkår, aftalt, at lejen hvert år den 1.1. stiger i henhold til nettoprisindekset. Lejen er ifølge udlejerens indbringelsesskrivelse reguleret hvert år iht. nettoprisindekset. Udlejeren har i varslingen af lejeforhøjelsen oplyst, at den gældende årlige hus leje inkl. forbrug udgjorde 55.200,00 kr., svarende til 4.600,00 kr. pr. måned. I varslingen redegør udlejeren for, hvad udlejeren anser som ”forbrug”, herunder lejemålets vandforbrug, og beregner således en årlig leje ekskl. forbrug til 49.578,25 kr. svarende til 4.131,52 kr. pr. måned. Udlejeren har til sagen oplyst, at dette er begrundet i, at vand tidligere har været indeholdt i lejen, men at vandet fremover afregnes efter individuelle målere, og således ikke længere er en del af lejen. Denne årlige leje på 49.578,25 kr. ekskl. forbrug forhøjes med 29.736,00 kr. til år ligt 79.296,00 kr., hvilket er den leje, som nævnet har lagt til grund, at nævnet skal tage stilling til. Udlejeren har i varslingen af lejeforhøjelsen oplyst, at lejen ikke vil blive forhøjet efter nettoprisindekset den 1.1.2024, men først den 1.1.2025. Nævnet har gennemgået sagens oplysninger og dokumentationer.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejemålet er omfattet af reglerne for småhuse, jf. lejelovens § 7, stk. 1,
at det følger heraf, at lejelovens § 32, alene gælder for lejeforhold i ejen domme, der er beliggende i regulerede kommuner, som den 1. januar 1995 omfattede seks eller færre beboelseslejligheder, det følger af § 32, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. § 23
at det følger af lejelovens § 42, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren som udgangspunkt kræve lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
at adgangen til at kræve lejen reguleret på grundlag af disse bestemmelser følger således direkte af lejelovgivningen og kræver som hovedregel derfor ikke særlig aftale herom,
at det fremgår af lejelovens § 53, stk. 1, at lejelovens § 42, ikke ved aftale kan fraviges til skade for lejeren,
at det fremgår dog af lejelovens § 53, stk. 2, at der som en undtagelse herfra kan aftales regulering på grundlag af Danmarks Statistiks nettoprisindeks,
at adgangen til at foretage regulering på grundlag af nettoprisindekset således er en undtagelse til lejelovens almindelige bestemmelser om regulering af lejen,
at det følger heraf, at en udlejer, der ved siden af at kunne kræve regulering af lejen efter nettoprisindekset, fortsat ønsker at kunne kræve regulering efter lejelovgivningens almindelige bestemmelser, må tage et udtrykkeligt for behold herfor i lejekontrakten,
at det fremgår af lejekontrakten i nærværende sag, at der mellem parterne er aftalt, at lejen hvert år pr. 1.1. stiger i henhold til nettoprisindekset,
at udlejeren ikke i lejekontrakten har taget et udtrykkeligt forbehold for også at kræve lejen reguleret efter lejelovgivningens almindelige bestemmelser, og
at udlejeren derfor ikke kan kræve lejen forhøjet efter lejelovens § 42.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 23-291 Markhaven 31 B, Agedrup

06-02-2024

DEN ÅRLIGE LEJE BLEV NEDSAT MED 36.890,00 KR.

Lejernes repræsentant har den 1. maj 2023 indbragt en sag om huslejens størrelse, lejerens betaling for vand ved siden af lejen samt trappelejeregulering af huslejen. Lejerne er er repræsenteret af Lejerforening Fyn. Udlejeren er Jela Invest ApS, og er repræsenteret af Advokaterne i Jyllandsgården. Det fremgår af sagen, at lejerne flyttede ind i lejemålet den 1. august 2022. Lejernes navne fremgår ikke af lejekontrakten § 1, men kontrakten er underskrevet af den ene lejer i kontraktens underskriftsfelter, jf. § 12. Ifølge lejekontrakten udgjorde lejen på indflytningstidspunktet årligt 73.140,00 kr. ekskl. varme og vand. I henhold til Bygnings- og Boligregistret er det lejede en ejerlejlighed på 58 m2 beliggende i en ejendom opført i 1935. Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren, herunder endvidere en udvidet vedligeholdelsespligt, jf. kontraktens § 11, pkt. 4.3. Til lejemålet hører komfur og køleskab, jf. kontraktens § 9. Det fremgår af lejekontraktens § 11, særlige vilkår, at lejen reguleres hvert år pr. 1. januar med 300,00 kr. om måneden (trappeleje). Alternativt reguleres lejen efter nettoprisindekset for januar. Lejerforening Fyn har ved sagens indbringelse anmodet huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse på indflytningstidspunktet, samt hvorvidt vand er inklusive lejen eller kan afregnes særskilt. Herudover har lejerforeningen anmodet nævnet om at tage stilling til den mellem parterne aftalte trappelejeregulering. Udlejeren har fastholdt lejens størrelse under henvisning til, at lejen ikke væsentligt overstiger det lejedes værdi. Udlejeren har endvidere oplyst, at trappelejereguleringen ikke er opkrævet. Udlejeren har herudover anerkendt, at udlejeren ikke har været berettiget til at opkræve vand ved siden af lejen. Udlejeren har derfor tilbagebetalt a conto-beløb til lejeren, hvilket er bekræftet af lejerforeningen. Huslejenævnet har den 4. oktober 2023 foretaget en besigtigelse af lejemålet. AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 38, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. august 2021 fra 73.140,00 kr. ekskl. varme til 36.250,00 kr. ekskl. varme. Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til lov om boligforhold § 40, stk. 3.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens § 32, om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. § 23,
at det følger af lejelovens § 45, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
at afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold,
at udlejeren har anerkendt, at udlejeren ikke har været berettiget til at opkræve vand ved siden af lejen, og at udlejeren har foretaget tilbagebetaling af a conto-vand til lejerne,
at den årlige leje på 36.250,00 kr. dermed er inklusive vand,
at udlejeren i lejeperioden ikke har foretaget nogen regulering af huslejen i henhold til den i lejekontrakten aftalte trappelejeregulering.

Nævnet skal henvise til nævnets afgørelser i følgende sager, hvori nævnet har fastsat lejen efter lejelovens § 19, stk. 1:

Rødegårdsvej 65, st. th., godkendt årlig leje på 33.287,74 kr.
Rødegårdsvej 67, 1. tv., godkendt årlig leje på 42.507,85 kr.
Rødegårdsvej 67, 2. tv., godkendt årlig leje på 36.542,35 kr.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 23-120-121, sagsadresse Tolderlundsvej 86, 5000 Odense C

29-01-2024

HUSLEJENÆVNET GODKENDTE KUN AT LEJEN BLEV FORHØJET TIL ÅRLIGT 53.100,00 KR.

Udlejeren har den 15. november 2022 indbragt en sag om lejerens indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden 1. oktober 2023. Det fremgår af sagen, at lejeforhøjelsen blev varslet over for lejeren ved brev af 27. september 2022, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra årligt 18.000,00 kr. ekskl. forbrug til årligt 64.800,00 kr. ekskl. forbrug. Lejeforhøjelsen er begrundet i, at den gældende leje skønnes at være væsentlig lavere end markedsleje for tilsvarende lejemål. Lejeren har den 15. september 2023 fremsat indsigelse mod varslingen, dvs. før udlejers varsling af lejeforhøjelse d. 27. september 2022. Dette er ifølge sagens oplysninger begrundet i, at lejeren forinden havde fået en advisering om udlejerens påtænkte lejeforhøjelse. I henhold til Bygnings- og Boligregistret er det lejede beliggende i en ejendom opført i 1973 og er på i alt 118 m2 . Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 22. februar 2023.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 52, vedtaget at godkende, at den årlige leje pr. 1. oktober 2023 forhøjes, ikke som varslet, men skønsmæssigt til årligt 53.100,00 kr. ekskl. forbrug. Lejerens eventuelle tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens §32, om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. § 23,
at det følger af lejelovens § 42, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren kræve lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at den tidligere leje er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.Det bemærkes, at huslejenævnet ikke har benyttet konkrete sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Huslejenævnets medlemmer har ved lejefastsættelsen taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune - sagsnr. 22-327 Mølledammen 10B Odense

08-01-2024

HUSLEJEN BLEV FORHØJET TIL 866,67 KR. PR. M² INKL. HENSÆTTELSE TIL INDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE

Udlejerens repræsentant har indbragt en sag om lejerens indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 1. april 2023. Udlejeren er K.A. Holdings ApS af 1.10.1997 og er repræsenteret af Ejendomsforeningen Fyn. Det fremgår af sagen, at udlejerens repræsentant ved varslingskrivelse af 6. december 2022 har varslet lejeforhøjelse fra 67.200,00 kr. ekskl. forbrug til en ny årlig leje på 75.400,00 ekskl. forbrug. Den indvendige vedligeholdelse indgår i det varslede beløb. Lejeforhøjelsen er begrundet i, at den gældende leje var væsentlig lavere end det lejedes værdi. Lejeren har ved brev fremsendt 23. december 2022 gjort indsigelse mod lejeforhøjelsen. Lejeren finder det ikke bevist, at det lejedes værdi er højere end lejens størrelse. I henhold til Bygnings- og Boligregistret er det lejede en ejendom opført i 1990 og er på i alt 87 m². Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 52, vedtaget at godkende, at den årlige leje pr. 1.april 2023 forhøjes som varslet af udlejer.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens §32, om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. § 23,
at det følger af lejelovens § 42, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren kræve lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
at den indvendig vedligeholdelse indgår i det varslede beløb. *

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at den tidligere leje er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Det bemærkes, at huslejenævnet ikke har benyttet konkrete sammenligningslejemål ved fastsættelsen af lejen. Huslejenævnets medlemmer har ved lejefastsættelsen taget udgangspunkt i deres generelle kendskab til lejeniveauet i sammenlignelige lejemål i området.

*Konto for indvendig vedligeholdelse - beløbet til hensættelse i 2023 udgør 50,00 kr. pr. m²

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune - Poul Nielsens Vænge 27, 5250 Odense SV

18-12-2023

DEN GÆLDENDE ÅRLIGE HUSLEJE BLEV NEDSAT MED 33.940,00 KR.

Lejeren Lejeren har den 12. august 2022 indbragt en sag om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse på 102.000,00 kr. samt en sag om udlejers forhøjelse af lejen pr. 1. april 2022 som følge af isolering af lejemålet. Herudover har lejeren indbragt en sag om, hvorvidt udlejeren har været berettiget til at regulere depositummet som følge af, at lejen er forhøjet. Det fremgår af sagen, at lejeren flyttede ind i lejemålet den 1. januar 2021, og at lejen pr. 1. januar 2022 er forhøjet til årligt 104.640,00 kr. i henhold til den i lejekontrakten aftalte regulering efter nettoprisindekset. Herudover er lejen forhøjet pr. 1. februar 2022 til 106.440,00 kr. årligt i forbindelse med, at udlejeren har foretaget isolering af lejemålet. I henhold til Bygnings- og Boligregistret er det lejede beliggende i en ejendom opført i 1954 og er på i alt 101 m² . Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 8. februar 2023.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 38, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar 2022 til skønsmæssigt 70.700,00 kr. Nævnet har endvidere i henhold til § 83 i lov om boligforhold, afvist at træffe en afgørelse vedrørende udlejers forhøjelse af lejen pr. 1. februar 2022 samt udlejers regulering af depositummet. Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til § 40, stk. 3.

BEGRUNDELSE

Vedrørende lejens størrelse:

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens § 32 om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. § 23,
at det følger af lejelovens § 45, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Vedrørende lejeforhøjelsen pr. 1. april 2022:

Nævnet har lagt til grund,

at det fremgår af sagen, at parterne ved korrespondance af 4. oktober 2021 har indgået en aftale om forbedring af det lejede mod en lejeforhøjelse på 150,00 kr. om måneden til ikrafttræden pr. 1. februar 2022,
at der er tale om en aftale indgået efter lejelovens § 137, hvoraf fremgår, at udlejeren og lejeren af en beboelseslejlighed kan, efter at lejeaftale er indgået, indgå aftale om gennemførelse af forbedringsarbejder i lejligheden med en i aftalen nærmere fastsat lejeforhøjelse,
at det følger af lejelovens § 139, at huslejenævnet træffer afgørelse i tvister om, hvorvidt en aftale i henhold til lejelovens § 138 om forbedringsarbejder er åbenbar urimelig
at dette betyder, at huslejenævnet således ikke er tillagt kompetence til at træffe afgørelse i tvister om aftaler indgået efter lejelovens § 137,
at nævnet på baggrund heraf har afvist at træffe en afgørelse, og
at en afgørelse om parternes uenighed i stedet skal forelægges domstolene.

Vedrørende depositum:

Det følger af lejelovens § 59, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje. Nævnet har ikke taget stilling til udlejers regulering af depositummet, eftersom at lejeren er fraflyttet lejemålet, og at udlejeren i den foreløbige flytteopgørelse alene har modregnet det ved indflytningen indbetalte depositum på 25.500,00 kr., og dermed ikke det forhøjede depositum.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune sagsnummer 22-215-217, Sigurd Rings Vej 50

11-12-2023

HUSLEJENÆVNET FASTSATTE DET LEJEDES VÆRDI TIL ÅRLIGT 66.080,00 KR.

Huslejenævnet i Faaborg-Midtfyn Kommune har modtaget udlejers repræsentants henvendelse af 3. april 2023. Nævnet har herefter forstået henvendelsen som en anmodning om behandling af en tvist mellem lejer og udlejer vedrørend varsling af lejeforhøjelse af 10. januar 2023 til ikrafttrædelse pr. 1. maj 2023. Det fremgår, at lejer har gjort indsigelse imod varslingen ved brev modtaget af udlejer den 20. februar 2023. Nævnet har besigtiget lejemålet den 22. maj 2023. Nævnet har på grundlag af besigtigelsen og de nedenfor anførte oplysninger og retsgrundlag den 22. maj 2023 truffet denne

AFGØRELSE

Huslejenævnet fastsætter huslejen til 66.080,00 kr. årligt, ekskl. forbrugsudgifter. Har lejer betalt for meget husleje i henhold til varslingen af 10. januar 2023, har lejer krav på tilbagebetaling heraf. Krav forrentes i henhold til rentelovens bestemmelser herom. Nævnets afgørelse skal være efterlevet senest 6 uger efter modtagelse af afgørelsen. BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejemålet er omfattet af lejelovens kap. 4, jf. lejelovens § 32,
at formalia i lejelovens § 44 vedr. varsling af lejeforhøjelse er overholdt,
at det følger af lejelovens § 32, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af § 6, og hvor lejen er reguleret efter § 23 om omkostningsbestemt leje,
at nævnet finder, at den gældende leje udgørende i alt 48.000,00 kr. årligt, ekskl. forbrugsudgifter, er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. lejelovens § 42, og
at nævnet herefter finder, at det lejedes værdi for lejemålet beliggende Gestelevlundevej 1A, 5750 Ringe rettelig udgør 66.080,00 kr. årligt, ekskl. forbrugsudgifter

Kilde: Huslejenævnet i Fåborg-Midtfyn Kommune, sagsadresse Gestelevlundevej !A, 5750 Ringe

27-11-2023

HUSLEJEN BLEV NEDSAT FRA ÅRLIGT 71.687,60 KR. TIL ÅRLIGT 28.500,00 KR.

Lejeren har den 18. marts 2023 anmodet huslejenævnet om at tage stilling til lejens størrelse vedrørende ovennævnte lejemål. Udlejeren er Jela Invest ApS, og er repræsenteret af Advokaterne i Jyllandsgården A/S. Lejemålet er beliggende i en ejendom opført i 1938, og udgør 57 m² , jf. Bygnings- og Boligregisteret. Det fremgår af lejekontrakten, at lejeren flyttede ind i lejemålet den 1. april 2020. Den indvendige vedligeholdelse påhviler lejeren, og til lejemålet hører komfur og køleskab. I lejekontraktens § 11, særlige vilkår, er der mellem parterne aftalt, at lejen reguleres efter trappeleje, og at der påhviler lejeren en udvidet vedligeholdelsespligt. Lejemålet var tidsbegrænset indtil 30. september 2021. Tidsbegrænsningen blev forlænget til den 30. september 2022, jf. allonge af 5. juli 2021, og yderligere forlænget til den 30. september 2023, jf. allonge af 15. august 2022.

Det fremgår af den seneste allonge til lejekontrakten, at lejen pr. 1. oktober 2022 reguleres efter reglerne om indeksreguleret leje i henhold til lejelovens § 53, stk. 2, og at lejen reguleres én gang pr. 1. januar med stigningen i nettoprisindekset.

Lejeren har ved indbringelsen af sagen anmodet om nævnets stillingtagen til lejen som følger:

Pr. 01.04.2020 65.940,00 kr. / 1.156,84 kr. pr. m²
Pr. 01.01.2021 67.740,00 kr. / 1.188,42 kr. pr. m²
Pr. 01.01.2022 69.540,00 kr. / 1.220,00 kr. pr. m2²Pr. 01.01.2023 71.697,60 kr. / 1.257,85 kr. pr. m2²Lejeren har hertil gjort gældende, at lejen bør ligge på 850,00 kr. pr. m2 , og at udlejeren ikke har været berettiget til at foretage lejestigninger i lejeperioden.

Lejeren har henvist til flere lejemål beliggende Møllemarksvej, Pjentedamsgade og Falen.

Lejeren begrunder desuden lejenedsættelsen med, at lejemålet er i dårlig stand.

Det fremgår af sagen, at lejeren har opsagt lejemålet den 31. januar 2023 med fraflytning medio april 2023.

Udlejeren har til sagen gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter småhusreglerne, og at lejen ikke overstiger det lejedes værdi. Udlejeren har under sagens behandling frafaldet lejeforhøjelserne pr. 1.1.2021 og 1.1.2022, men har fastholdt lejeforhøjelsen pr. 1.1.2023. Forhøjelsen pr. 1.1.2023 er begrundet i udviklingen i nettoprisindekset, og udlejeren har reduceret forhøjelsen til 4 %.

Nævnet har den 9. august 2023 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 38, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar 2023 til 28.500,00 kr. ekskl. varme og antenne. Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til lov om boligforhold § 40, stk. 3.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens § 32, om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. § 23,
at det følger af lejelovens § 45, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
at afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, at udlejeren har frafaldet lejeforhøjelserne pr. 1. januar 2021 og 1. januar 2022
at lejeforhøjelsen pr. 1. januar 2023 er foretaget i henhold til den i allonge af 15. august 2022 aftalte regulering efter nettoprisindekset,
at som følge af, at udlejeren har frafaldet lejeforhøjelserne pr. 1. januar 2021 og 1. januar 2022, er det alene lejen pr. 1. januar 2023, som huslejenævnet kan tage stilling til,
at det følger af lejelovens § 45, stk. 4, at lejeren skal indbringe en sag om lejenedsættelse inden 1 år efter det tidspunkt, hvor lejen eller den forhøjede leje første gang skal betales,
at som følge heraf kan lejeren alene kræve lejenedsættelse pr. 1. januar 2023, og dermed tilbagebetaling af for meget betalt leje for perioden 1. januar 2023 til fraflytningen ultimo april.

Nævnet skal henvise til nævnets afgørelser i følgende sager, hvori nævnet har fastsat lejen efter lejelovens § 19, stk. 1:

Rødegårdsvej 65, st. th., godkendt årlig leje på 33.287,74 kr.
Rødegårdsvej 67, 1. tv., godkendt årlig leje på 42.507,85 kr.
Rødegårdsvej 67, 2. tv., godkendt årlig leje på 36.542,35 kr.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsadresse Nyborgvej 37, 5000 Odense C, sagsnr. 23-082

13-11-2023

EN ÅRLIG HUSLEJENEDSÆTTELSE PÅ 29.850,00 KR.

Lejerens repræsentant har den 30. juni 2022 indbragt en sag om den gældende årlige leje på 69.540,00 kr. eksl. vand og varme.

Udlejeren er Jela af 14. februar 2006 ApS, og er repræsenteret af Advokaterne i Jyllandsgården A/S.

Det fremgår af sagen, at lejeren flyttede ind i lejemålet den 1. januar 2021. Lejeren er fraflyttet lejemålet pr. 14. oktober 2022, jf. folkeregisteret.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 2-værelses lejlighed på 54 m2 beliggende i en ejendom opført i 1937.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 11. januar 2023.

AFGØRELSE Nævnet har i medfør af lejelovens § 38 (tidligere lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1), vedtaget, at nedsætte den årlige leje til 39.690,00 kr. eksl. vand og varme. Lejenedsættelsen har virkning fra 1. juli 2022.

Nævnet har derudover i medfør af lejelovens § 53, stk. 2 tilsidesat trappelejeklausulen som ugyldig, og lejeren har derfor krav på tilbagebetaling fra 1. juli 2021. Nævnets afgørelse betyder, at trappelejeklausulen i lejekontraktens § 11, ikke kan danne grundlag for nogen forhøjelse af lejen.

Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til lejelovens § 40, stk. 3 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 3).

BEGRUNDELSE

Vedrørende lejens størrelse:

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens §32 (tidligere boligreguleringslovens kapitel IV), om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens kap. II-IV), og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje, jf. § 23 (tidligere boligreguleringslovens § 7),
at det følger af lejelovens § 45 (tidligere lejelovens § 49), at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Vedrørende trappeleje:

Nævnet har lagt til grund,

at det efter lejelovsændringen pr. 1. juli 2015 ikke mere er muligt at indgå en aftale med lejeren om regulering af lejen efter en trappelejeklausul,
at den i lejekontrakten aftalte trappelejeklausul dermed er ugyldig, da der ikke længere er hjemmel til at aftale en sådan regulering,
at trappelejeklausulen dermed ikke kan danne grundlag for nogen lejeforhøjelser i lejeforholdet.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 22-196 - Thuresensgade 9A, Odense

15-05-2023

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN AFTALTE ÅRLIGE HUSLEJE MED 40.650,00 KR.

Lejernes Lejernes repræsentant har den 28. januar 2020 indbragt en sag om lejens størrelse pr. 1. maj 2019 på årligt 79.800,00 kr. ekskl. forbrug.

Udlejeren er Jela Invest ApS og er repræsenteret af Advokaterne i Jyllandsgården A/S.

Det fremgår af sagen, at lejerne flyttede ind i lejemålet den 1. maj 2019, og at lejen pr. 1. januar 2020 er forhøjet til 81.600,00 kr. ekskl. forbrug i henhold til den i lejekontrakten aftalte regulering efter nettoprisindekset. Lejerne er fraflyttet lejemålet i april 2020.

I henhold til Bygnings- og Boligregistret er det lejede beliggende i en ejendom opført i 1939 og er på i alt 58 m2 .

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 9. november 2022.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 38 (tidligere lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1), vedtaget, at nedsætte den årlige leje pr. 1. maj 2019 og 1. januar 2020 til skønsmæssigt 39.150,00 kr. ekskl. forbrug.

Nævnets afgørelse betyder, at lejen ikke kunne forhøjes pr. 1. januar 2020. Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen.

Lejernes tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til lejelovens § 40, stk. 3 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 3).

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens §32 (tidligere boligreguleringslovens kapitel IV), om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens kap. II-IV), og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. § 23 (tidligere boligreguleringslovens § 7),
at det følger af lejelovens § 45 (tidligere lejelovens § 49), at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 20-017 Døckerslundsvej 2D, 2. tv.

01-05-2023

HUSLEJENÆVNET REDUCEREDE DEN VARSLEDE ÅRLIGE LEJESTIGNING MED 8.000,00 KR.

Udlejer har den 4. august 2022 indbragt en sag om lejerens indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 1. oktober 2022.

Lejeforhøjelsen er varslet over for lejeren ved brev af 29. juni 2022, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra årligt 60.000,00 kr. ekskl. forbrug til årligt 75.000,00 kr., ekskl. forbrug. Lejeren har fremsat indsigelse mod varslingen.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 52, vedtaget at godkende, at den årlige leje pr. 1. oktober 2022 forhøjes, ikke som varslet, men skønsmæssigt til årligt 67.000,00 kr. ekskl. forbrug.

Såfremt der skal ske tilbagebetaling til lejer, skal dette ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens Kap. 4 om lejefastsættelse og lejeregulering efter det lejedes værdi,
at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel 4 i lejeloven,
at det følger af lejelovens § 42, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det det lejedes værdi, kan udlejeren kræve lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.
at det følger af lejelovens § 42, stk. 2, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler og lejelovens § 32, idet nævnet har fundet, at den tidligere leje er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 22-209 Bullerupvej 54, Odense NØ

14-04-2023

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE LEJENS STØRRELSE TIL ÅRLIGT 58.500,00 KR.

Lejeren har indbragt en sag om lejens størrelse på årligt 69.600,00 kr. ekskl. varme og vand. Det fremgår af sagen, at lejeren flyttede ind i lejemålet den 1. august 2021.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede beliggende i en ejendom opført i 1944 og er på i alt 65 m2 .

Lejeren har klaget over, at lejen er for høj sammenlignet med andre lejere i ejendommen. Bl.a. betaler lejers underbo 500,00 kr. mindre i husleje om måneden for en større og mere istandsat lejlighed.
Udlejeren har fastholdt lejens størrelse og finder ikke, at lejen overstiger det lejedes værdi. Udlejeren har henvist til forskellige forbedringsarbejder.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 31. august 2022.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 38 (tidligere lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1), vedtaget, at nedsætte den årlige leje pr. 1. august 2021 til 58.500,00 kr., ekskl. varme og vand.

Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte den indbetalte forudbetalte leje til 14.625,00 kr.

Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejernes tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til § 40, stk. 3 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 3).

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens §32 (tidligere boligreguleringslovens kapitel IV), om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens kap. II-IV), og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. § 23 (tidligere boligreguleringslovens § 7),
at det følger af lejelovens § 45 (tidligere lejelovens § 49), at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Vedrørende depositum:

Det følger af lejelovens § 59 (tidligere lejelovens § 34), at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders leje i forudbetalt leje.

Nævnet bemærker, at der er indbetalt depositum svarende til 2 måneder, hvorfor lejer ikke har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet depositummet kan rummes inden for muligheden for at kræve 3 måneders husleje i depositum.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 22-150 Munkerisvej 8, 5230 Odense M

03-04-2023

AFTALT FRI LEJE - HUSLEJENÆVNET GODKENDTE EN M² LEJE PÅ 1.363,23 KR.

Lejerne har indbragt en sag om lejens størrelse på årligt 134.860,32 kr.

Udlejeren er Probus Rugårdsvej Odense ApS, og er repræsenteret af Lund Elmer Sandager Advokatpartnerskab.

I henhold til Bygnings- og Boligregistret er det lejede en lejlighed på 99 m² , beliggende i en ejendom, der er opført i 1953, og som, jf. sagens oplysninger, i 2020 er ombygget fra erhverv til beboelse.

Det fremgår af lejekontraktens § 11, særlig vilkår, at det mellem parterne er aftalt fravigelse af boligreguleringslovens §§ 5-14, og at der er henvist til lejelovens § 53, stk. 3.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af lejemålet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 6, vedtaget at godkende den årlige leje på 134.860,32 kr.
BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af lejelovens § 53, stk. 4, hvorefter boligreguleringslovens §§ 5-14 kan fraviges, når lejeforholdet angår en beboelseslejlighed, der den 31. december 1991 lovligt udelukkende benyttedes til erhvervsformål,
at en betingelse for anvendelsen af reglen er, at der er henvist hertil i lejekontrakten, jf. lejelovens § 53, stk. 4, sidste punktum,
at dette er anført i lejekontraktens § 11 – særlige vilkår,
at lejligheden dermed opfylder betingelserne for anvendelsen af reglerne, da der er tale om en ejendom, der indtil 2020 blev anvendt som erhverv,
at lejeren herefter alene kan kræve lejen nedsat, såfremt den ikke anses for at være rimelig, jf. § 36 i aftaleloven.

I henhold til det under besigtigelsen konstaterede, har nævnet ikke fundet, at lejen er urimelig.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 21-280 Tekstilgangen 9, 5000 Odense C

20-03-2023

DEN GÆLDENDE ÅRLIGE LEJE BLEV NEDSAT MED 19.200,00 KR. AF HUSLEJENÆVNET

Lejerens repræsentant har indbragt en sag om lejens størrelse på årligt 48.000,00 kr. Udlejeren er Tao Holding ApS. Det fremgår af sagen, at lejeren flyttede ind i lejemålet den 1. april 2021. Lejeren er fraflyttet lejemålet pr. 27. oktober 2021.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede beliggende i en ejendom opført i 1946 og er på i alt 79 m², hvoraf det lejede udgør 13,69 m² , jf. lejekontrakten.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 38 (tidligere lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1), vedtaget, at nedsætte den årlige leje til 28.800,00 kr. Lejenedsættelsen har virkning fra indflytningstidspunktet, dvs. den 1. april 2021. Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav skal forrentes i henhold til lejelovens § 40, stk. 3 (tidligere boligreguleringslovens § 17, stk. 3).

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i lejelovens §32 (tidligere boligreguleringslovens kapitel IV), om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger heraf, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt kan overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand, omfattet af § 6, stk. 1 (tidligere boligreguleringslovens kap. II-IV), og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. § 23 (tidligere boligreguleringslovens § 7),
at det følger af lejelovens § 45 (tidligere lejelovens § 49), at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 21-318 Kærmindevej 3, 5000 Odense C

10-03-2023

DEN GÆLDENDE ÅRLIGE LEJE BLEV NEDSAT MED 36.240,00 KR. AF HUSLEJENÆVNET

Lejerens repræsentant har indbragt en sag om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse på årligt 76.740,00 kr. ekskl. varme og vand.

Udlejeren er Jela Invest ApS, og er repræsenteret af Advokaterne i Jyllandsgården A/S.

Lejerens repræsentant har indbragt sagen, idet lejeren mener, at huslejen er væsentlig højere end det lejedes værdi, jf. boligreguleringslovens § 29 C, jf. lejelovens § 47-49.

Lejeren er flyttet ind i lejemålet pr. 1. oktober 2020.

Det fremgår af sagen, at lejen ved sagens indbringelse senest er reguleret pr. 1. januar 2021 til årligt 80.340,00 kr. i henhold til en i lejekontraktens § 11, aftalt trappelejeklausul.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 2-værelses lejlighed på 60 m2 beliggende i en ejendom opført i 1938.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget skønsmæssigt at nedsætte den gældende årlige leje til 40.500,00 kr., ekskl. varme, men inkl. vand. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. oktober 2020.

Nævnet har endvidere i medfør af lejelovens § 106, stk 1, nr. 7, vedtaget, at udlejer ikke kan kræve særskilt betaling for vand. Lejer har således krav på tilbagebetaling af a conto beløb fra den 1. oktober 2020.

Nævnet her herudover vedtaget, at den i lejeaftalen aftalte regulering af lejen efter trappelejeklausulen er ugyldig.

Der skal ske tilbagebetaling til lejer inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme.

Det følger af reglerne – jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 49 – at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Vedrørende a conto vand:

Nævnet har lagt til grund:

at der i lejemålet ikke forefindes individuelle vandmålere, jf. lejekontraktens § 5,
at der ikke i lejelovgivningen findes hjemmel til at kræve, at lejeren ud over en månedlig husleje skal betale for vand, når forbruget ikke betales på grundlag af individuelle vandmålere, jf. lejelovens § 40, stk. 2,
at Højesteret ved dom afsagt den 30. juni 2009 har fastslået, at særskilt betaling for vand som tillæg til lejen er betinget af, at lejerens forbrug er opgjort i henhold til individuel forbrugsmåling, og
at en aftale om særskilt betaling for vand uden forbrugsmåler er ugyldig som stridende mod de ufravigelige bestemmelser i lejelovgivningen,
at betaling af vand anses som indeholdt i lejen, og
at lejer dermed har krav på tilbagebetaling af a conto beløb fra 1. oktober 2020.

Vedrørende trappelejeklausulen:

Nævnet har lagt til grund,

at ved lejelovsændringen pr. 1. juli 2015, jf. lov 2015-03-30 nr. 310, kan det ikke længere gyldigt aftales, at lejen skal reguleres efter trappeleje,
at det således følger af lejelovens § 53, stk. 2, at der ikke kan træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§47-52, men at det dog kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks,
at lejeforholdet er indgået den 1. oktober 2020, dvs. efter lejelovsændringens ikrafttræden pr. 1. juli 2015,
at den i lejekontrakten aftalte trappelejeregulering dermed er ugyldig, og ikke kan danne grundlag for nogen forhøjelse af lejen.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 21-249 Gyldenløvesgade 2B, 5000 Odense C

03-03-2023

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE FRA 48.000,00 KR. TIL ÅRLIGT 34.507,57 KR.

Det Lejerens repræsentant har indbragt en sag om lejens størrelse. Lejeren er repræsenteret af Lejerforening Fyn. Udlejeren er Pilegården Bolig ApS og er repræsenteret af Nova Administration.

Det fremgår af sagen, at den årlige leje ved indflytningen den 1. september 2020 udgjorde 48.000,00 kr. ekskl. varme. Lejen har ifølge sagens oplysninger ikke været reguleret i lejeperioden.

Der er tale om et lejemål på 45 m2 beliggende i en ejendom opført i 1900. Ejendommen er renoveret i 1993-1994 i henhold til en boligforbedringsbeslutning af 31. marts 1993. Udlejeren har til sagen henvist til nævnets tidligere afgørelse af 4. januar 2021 vedrørende Østergade 22, st. tv., nævnets sag nr. 20-273.

Nævnet har gennemgået sagens oplysninger og dokumentationer.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. september 2020 fra 48.000,00 kr. ekskl. varme til 34.507,57 kr. kr. ekskl. varme.

Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 8.626,90 kr.
Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger fra udlejeren har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejemålet er beliggende i en ejendom, som blev byfornyet i 1993 i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring jf. lovbekendtgørelse nr. 498 af 28. juni 1990,
at som følge heraf skal lejen fastsættes efter reglerne om lejeregulering i boligreguleringslovens kapitel II jf. lov om byfornyelse og boligforbedring § 60, stk. 3, at lejen derfor skal fastsættes efter beregningsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1,
at på baggrund af sagen vedrørende Østergade 22, st. tv., sag nr. 20-273 kan lejen fastsættes således:

Budgetleje, 45 x 307,83 kr. kr. 13.852,35

§ 18, 45 x 79,00 kr. kr. 3.555,00

§ 18 b, 45 x 72,00 kr. kr. 3.240,00
Byfornyelse kr. 12.933,47

Aftrapning i ydelsesstøtten kr. 926,75__

I alt kr. 34.507,57

Vedrørende depositum:

Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.

Nævnet bemærker, at der er indbetalt forudbetalt leje svarende til 1 måned, hvorfor lejer ikke har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet den forudbetalte leje kan rummes inden for muligheden for at kræve 3 måneders husleje i forudbetalt leje.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 21-217 Østergade 22

09-02-2023

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE MED 27.450,00 KR.

Lejerens repræsentant har den 29. december 2021 indbragt en sag om lejen ved lejeaftalens indgåelse på årligt 61.200,00 kr., samt den pr. 1. januar 2021 forhøjede leje på 62.400,00 kr. ekskl. varmUdlejeren er Nabo Holding ApS, og er repræsenteret af MS Revision. Lejeren er flyttet ind i lejemålet pr. 1. april 2020. I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 2-værelses lejlighed på 50 m2 beliggende i en ejendom opført i 1895. Sagen er indbragt, idet lejerens advokat har gjort gældende, at lejen vurderes at være højere end det lovlige lejeniveau. Udlejeren har fastholdt huslejens størrelse med den begrundelse, og har henvist til, at lejen alene skal nedsættes, hvis lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.Lejerens repræsentant har desuden gjort gældende, at den i lejekontrakten aftalte trappelejeregulering, er ugyldig. Udlejeren har anerkendt dette, og har i stedet påberåbt lejeregulering iht. nettoprisindekset. Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 4. maj 2022.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget skønsmæssigt at nedsætte den årlige leje til 33.750,00 kr. ekskl. varme. Lejenedsættelsen har virkning fra den 1. januar 2021

Nævnet har endvidere vedtaget at tilsidesætte den aftalte trappelejeklausul som ugyldig. Nævnets afgørelse betyder dermed, at trappelejeklausulen i lejekontraktens § 11, ikke kan danne grundlag for nogen forhøjelse af lejen.

Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 8.437,50 kr.

Såfremt der skal ske tilbagebetaling til lejer, skal dette ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen.

Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet nævnets mindretal har stemt for at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar 2021 til 37.500,00 kr. ekskl. varme.

BEGRUNDELSE

Vedrørende lejens størrelse:

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at lejen i disse lejemål dog ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Vedrørende trappelejeklausulen:

Nævnet har lagt til grund,

at ved lejelovsændringen pr. 1. juli 2015, jf. lov 2015-03-30 nr. 310, kan det ikke længere gyldigt aftales, at lejen skal reguleres efter trappeleje,
at trappelejereguleringen blev erstattet af en mulighed for at aftale regulering efter nettoprisindeks, at det således følger af lejelovens § 53, stk. 2,
at der ikke kan træffes aftale om, at lejen skal reguleres på anden måde end fastsat i §§47-52, men at det dog kan aftales, at lejen én gang årligt reguleres efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks,
at lejeforholdet er indgået den 1. april 2020, dvs. efter lejelovsændringens ikrafttræden pr. 1. juli 2015,
at den i lejekontrakten aftalte trappelejeregulering dermed er ugyldig, og ikke kan danne grundlag for nogen forhøjelse af lejen,
at regulering efter nettoprisindekset forudsætter, at parterne har aftalt dette i lejekontrakten,
at som følge af, at der ikke i lejekontrakten er aftalt regulering efter nettoprisindekset, kan udlejeren ikke påberåbe forhøjelse af lejen efter nettoprisindekset.

Vedrørende depositum:

Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, Vesterbro 111, st.

27-01-2023

HUSLEJENÆVNET GODKENDTE KUN AT LEJEN KUNNE FORHØJES TIL ÅRLIGT 62.200,00 KR.

Huslejenævnet i Faaborg-Midtfyn Kommune har modtaget udlejers henvendelse af 5. april 2022. Nævnet har herefter forstået henvendelsen som en anmodning om behandling af en tvist mellem lejer og udlejer vedr. varsling af lejeforhøjelse af 23. februar 2022 til i krafttrædelse pr. 1. juni 2022. Det fremgår, at lejer har gjort indsigelse imod varslingen ved brev af 3. marts 2022.

Nævnet har besigtiget lejemålet den 2. maj 2022.

Nævnet har på grundlag af besigtigelsen og de nedenfor anførte oplysninger og retsgrundlag truffet denne

AFGØRELSE

Huslejenævnet fastsætter huslejen til 62.220,00 kr. årligt, ekskl. forbrugsudgifter.

Har lejer betalt for meget husleje i henhold til varslingen af 23. februar 2022, har lejer krav på tilbagebetaling heraf.

Krav forrentes i henhold til rentelovens bestemmelser herom.

Nævnets afgørelse skal være efterlevet senest 6 uger efter modtagelse af afgørelsen.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at ejendommen er omfattet af boligreguleringslovens § 4, stk. 3, hvorefter reglerne i kapitel II-IV A ikke gælder for lejeforhold i ejendomme hvor mere end 80% af ejendommens bruttoetageareal pr. 1. januar 1980 anvendtes til andet end beboelse, jf. udlejers svar af 11. maj 2022 til huslejenævnet,
at formalia i lejelovens § 48 vedr. varsling af lejeforhøjelse er overholdt,
at nævnet finder, at den gældende leje udgørende i alt 54.000,00 kr. årligt, ekskl. forbrugsudgifter, er væsentligt lavere end det lejedes værdi, jf. lejelovens § 47,
at nævnet herefter finder, at det lejedes værdi for lejemålet beliggende Torvet 17B, st. mf., 5600 Faaborg retteligt udgør 62.220,00 kr. årligt, ekskl. forbrugsudgifter, og
at nævnet har vurderet det lejedes værdi på baggrund af det under besigtigelsen konstaterede, herunder lejemålets beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.

Kilde: Huslejenævnet i Faaborg-Midtfyn Kommune, Torvet 17B, 5600 Faaborg

06-01-2023

DEN ÅRLIGE LEJE PÅ 40.500,00 KR. INKL. EL, VAND, VARME M.M. FOR ET VÆRELSE GODKENDT

Lejeren har ved brev af 1. marts 2020 indbragt en sag om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse på årligt 40.500,00 kr. inkl. el, vand, varme samt adgang til fibernet og fuldpakke TV-signal. Det lejede er et værelse med adgang til fælles køkken og bad, som deles med to andre lejere på samme etage. Lejeren har indbragt sagen, idet lejeren synes at lejen er for høj. Lejeren er fraflyttet lejemålet. Udlejeren har fastholdt lejens størrelse. Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, vedtaget at godkende den aftalte årlige leje på 40.500,00 kr. inkl. el, vand, varme samt adgang til fibernet og fuldpakke TV-signal

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger af reglerne, jf. § 29 c, at lejen skal fastsættes efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Nævnet har fundet, at lejen vel overstiger det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, men ikke så væsentligt, at der er grundlag for lejenedsættelse.

Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 20-061

16-12-2021

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 9.720,40 KR.

Lejerens repræsentant har den 12. juni 2020 indbragt en sag om den årlige leje på 55.220,40 kr. ekskl. varme og vand. Udlejeren er Constantia A/S, og er repræsenteret af Demant Advokater. Ifølge Bygnings- og Boligregisteret er det lejede en 1-værelses lejlighed på 35 kvm. beliggende i en ejendom opført i 1896. Udlejeren har gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens 5, stk. 2, og har henvist til, at lejemålet er gennemgribende forbedret i 2005/2006, hvor bl.a. bagtrappen blev nedlagt og indrettet til badeværelser. Herudover blev der isat nyt køkken, brandsikring, renovering af tag og kvist m.v. Eftersom udlejeren ikke længere er i besiddelse af fakturabilag fra den gennemgribende modernisering, har udlejeren fået lavet en beregning ved en ingeniør. På baggrund heraf er opgjort en forbedringsudgift på i alt 226.424,58 kr., svarende til 7.469,27 kr. pr. kvm. Lejerens repræsentant har hertil gjort gældende, at man finder det usandsynligt, at moderniseringsudgifterne har været ens uanset om der er tale om et lejemål på 35 kvm. eller 71 kvm.

Lejerens repræsentant har krævet tilbagebetaling af for meget opkrævet husleje fra 1. januar 2020.

Huslejenævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af § 15, stk. 1, i boligreguleringsloven vedtaget at fastsætte lejen i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og har herefter vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar 2020 til kr. 45.500,00 ekskl. varme og vand

Såfremt der skal ske tilbagebetaling til lejer, skal dette ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund, at lejeforholdet er omfattet af bestemmelserne i boligreguleringslovens kapital II-IV, således at parternes aftalefrihed med hensyn til fastsættelsen af lejen ved lejemålets begyndelse er begrænset af

§ 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af
§ 5, stk. 2, hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af
§ 5, stk. 12, hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan "aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen".

Nævnet har lagt til grund,

at lejemålet skulle opfylde 4 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1. januar 2001,

1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,
2) dels skal forbedringsudgiften før 1. januar 2006 enten overstige 1.834,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 209.728,00 kr.
3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,
4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens 5, stk. 4, og

at alle 4 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2, o
at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med lejelovens § 47, stk. 2,

Idet vi henholder os til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi – under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes kvalitet – at lejen overstiger det lejedes værdi.

Der er derfor grundlag for at foretage lejenedsættelse, jf. lejelovens § 49, stk. 1, og nævnet har fundet en årlig leje på kr. 45.500,00, eksklusive varme og vand, for passende.

Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 20-200

03-12-2021

HUSLEJENÆVNET FANDT IKKE AT DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE VAR URIMELIG

Lejerne har den 31.januar 2021 indbragt en sag om lejens størrelse på årligt 148.500.00 kr.

Udlejeren er TOGT Odense ApS.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 135 kvm beliggende i ejendom, der er opført 2008

Det fremgår af sagen, at lejerne er flyttet ind i lejemålet 1. september 2018.

Sagen er indbragt, fordi udlejeren ved genudlejning har fastsat en lavere leje end den, som lejerne betaler. På baggrund heraf har lejerne gjort gældende, at lejen skal nedsættes tilsvarende. Lejerne har oplyst, at udlejeren ved genudlejning har nedsat lejen med ca. 3.000,00 kr. pr. måned.

Udlejeren har fastholdt lejen under henvisning til den fri lejefastsættelse som følge af, at der er tale om en nyopført ejendom.

Som følge af Covid-19-restriktionerne og den generelle nedlukning af samfundet har det ikke været muligt for huslejenævnet at foretage en besigtigelse af lejemålet. Nævnet har i stedet truffet afgørelse på baggrund af de af udlejeren fremlagte billeder i sagen.

Nævnet har herudover gennemgået sagens oplysninger og dokumentationer.

AFGØRELSE

Nævnet har, i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at godkende den aftalte leje på 148.500.00 kr.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejemålet er omfattet af bestemmelsen i lejeloven § 15 a, hvorefter reglerne i §§ 5-14 om omkostningsbestemt leje kan fraviges i de tilfælde, der er omfattet af lejelovens § 53, stk. 3-6,
at lejelovens § 53, stk. 3, omhandler beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31. december 1991,
at lejligheden opfylder betingelserne herfor, da der er tale om en ejendom, der er opført i 2008, jf. oplysninger fra Bygnings- og boligregistret, og
at lejerne herefter alene kan kræve lejen nedsat, såfremt den ikke anses for at være rimelig, jf. aftalelovens § 36,
at det er nævnets opfattelse, at der ikke er grundlag for at tilsidesætte den aftalte leje som urimelig efter aftalelovens § 36.

I henhold til de i sagen foreliggende oplysninger og billeder, har nævnet fundet at lejen er rimelig.

Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 21-034 i ejendommen Kanslergade 30 A

17-11-2021

DEN VARSLEDE LEJEFORHØJELSE BLEV NEDSAT AF HUSLEJENÆVNET

Udlejers repræsentant har på vegne udlejer indbragt tvist om varslet lejeforhøjelse jf. lejelovens § 47.

Huslejenævnet har behandlet sagen i medfør af lejelovens § 106 stk. 1. nr. 1, besigtiget lejemålet sammen med parterne og truffet følgende

AFGØRELSE:

Pr. 1. marts 2021 fastsætter nævnets flertal lejen inkl. vand til kr. 750,- pr. m2 pr. år, svarende kr. 57.750,- jf. lejelovens § 47 stk. 1.

Flertallet nedsætter den varslede leje fra kr. 857,14 pr. m2 pr. år til kr. 750,- pr. m2 pr. år

Nævnets flertal har således fundet, at den leje, der blev opkrævet forud for varsling af 18. november 2020 på kr. 662,34 pr. m2 er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Nævnets mindretal har fundet, at den hidtidige leje nok overstiger det lejedes værdi, men ikke væsentligt.

SAGSFREMSTILLING/BEGRUNDELSE:

Lejekontrakten blev påbegyndt den 1. maj 2005. Af BBR fremgår, at der er tale om et lejemål på 77 m2 og at der er sket ombygning i 2003. Det fremgår af lejekontrakten, at udlejer leverer vand til lejemålet.

Der er tale om et lejemål, der består af 3 værelser med overdækket terrasse, adgang til have og ”cykelskur”.

Pr. 1. januar 2014 blev lejen forhøjet fra kr. 623,37 m2 til kr. 662,34.

Nuværende ejer har overtaget ejendommen pr. 1. december 2015 og efterfølgende foretaget forskellige renoveringsarbejder på ejendommen, herunder etableret særskilte vandmålere. Der foreligger ikke dokumentation for at reglerne i lejelovens § 41 og § 37 stk. 6 er overholdt.

Nævnet har indledningsvis lagt til grund, at huslejen skal fastsættes i overensstemmelse med reglerne i boligreguleringslovens § 29c.

Ved bedømmelse af spørgsmål om huslejen størrelse, har nævnet lagt vægt på en rimelig leje ud fra sit generelle kendskab til lejeniveau i sammenlignelige ejendomme i området, samt det under besigtigelsen konstaterede.

Det bemærkes, at de lejemål udlejer har påberåbt sig ikke opfylder krav til sammenligningslejemål jf. brl. § 29c

Nævnet har endvidere fundet, at varsling af huslejeforhøjelsen overholder de formelle regler.

Kilde: Huslejenævnet i Middelfart i sagsnr. 2021-000633-18 vedrørende ejendommen Algade 44 i Ejby

04-11-2021

DE FORMELLE REGLER IKKE OVERHOLDT - LEJEFORHØJELSE BORTFALDT

Udlejers advokat har 25. september 2020 indbragt sag for huslejenævnet. Sagen vedrører uenighed om varsling af lejeforhøjelse jf. udlejers skrivelse af 30. juni 2020.

Huslejenævnet har behandlet sagen i medfør af lejelovens § 106 stk. 1 nr. 1 og truffet følgende

AFGØRELSE:

Huslejenævnet har vedtaget, at varsling af lejeforhøjelse af 30. juni 2020 bortfalder, da udlejer ikke har overholdt de formelle regler, fastsat i lejelovens § 48 stk. 3, 2. pkt.

BEGRUNDELSE:

Nævnet har lagt til grund, at varslingsskrivelse er afleveret i lejers postkasse den 30. juni 2020, på hvilket tidspunkt den er kommet frem til lejer.

Lejer har gjort rettidig indsigelse mod lejeforhøjelsen.

Såfremt en udlejer ønsker at fastholde sit krav om en varslet lejeforhøjelse skal denne indbringe sagen for huslejenævnet indenfor den i lejelovens § 48 stk. 3, 2. pkt. fastsatte frist.

Udlejer har indbragt sagen for sent og allerede af den grund bortfalder varslingen.

Kilde: Huslejenævnet i Assens Kommune, sagsnr. 2020-013238-9 i ejendommen Algade 44 B i Ejby

19-01-2021

DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE BLEV NEDSAT MED 18.892,43 KR.

Lejerens repræsentant har den 21. august 2020 indbragt en sag om lejens størrelse.

Lejeren er repræsenteret af Lejerforening Fyn. Udlejeren er Pilegården Bolig ApS og er repræsenteret af Nova Administration.

Det fremgår af sagen, at den årlige leje ved indflytningen den 15. november 2019 udgjorde 53.400,00 kr. ekskl. varme. Lejen har ifølge sagens oplysninger ikke været reguleret i lejeperioden.

Der er tale om et lejemål på 45 m² beliggende i en ejendom opført i 1900. Ejendommen er renoveret i 1993-1994 i henhold til en boligforbedringsbeslutning af 31. marts 1993.

Udlejeren har til sagen henvist til nævnets tidligere afgørelse af 6. oktober 2020 vedrørende Østergade 22, 3. tv., nævnets sag nr. 20-090.

Nævnet har gennemgået sagens oplysninger og dokumentationer.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 15. november 2019 fra 53.400,00 kr. ekskl. varme til 34.507,57 kr. kr. ekskl. varme.

Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 8.626,90 kr.

Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger fra udlejeren har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejemålet er beliggende i en ejendom, som blev byfornyet i 1993 i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring jf. lovbekendtgørelse nr. 498 af 28. juni 1990,
at som følge heraf skal lejen fastsættes efter reglerne om lejeregulering i boligreguleringslovens kapitel II jf. lov om byfornyelse og boligforbedring § 60, stk. 3,
at lejen derfor skal fastsættes efter beregningsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1,
at på baggrund af sagen vedrørende Østergade 22, 3. tv., sag nr. 20-090 kan lejen fastsættes således:

Budgetleje, 45 x 307,83 kr. kr. 13.852,35

§ 18, 45 x 79,00 kr. kr. 3.555,00

§ 18 b, 45 x 72,00 kr. kr. 3.240,00

Byfornyelse kr. 12.933,47

Aftrapning i ydelsesstøtten kr. 926,75

I alt kr. 34.507,57

Ad budgetlejen

Nævnet har lagt det i sag nr. 20-090 fremlagte driftsbudget inkl. bilag til grund for beregningen, idet nævnet bemærker, at driftsbudgettet blev reduceret med udgiften 32.620,63 kr. svarende til den i driftsbudgettet medtagne varmeudgift, idet varmeudgifter ikke må medtages over driftsbudgettet, men skal medtages i varmeregnskabet.

Det fremgik videre af budgettet, at udlejeren havde medtaget et beløb på 3.843,00 kr. vedrørende ”Overfør 1/3 beløb til kapitalafkast”, og et beløb på 5.124,00 kr. vedrørende ”Tillæg til kapitalafkast jf. GI”. Da beløbene begge omhandler tillæg til kapitalafkastet efter boligreguleringslovens § 9, stk. 7, og da udlejeren således havde medtaget beløbet to gange, reducerede nævnet budgettet med 3.843,00 kr., idet det korrekte beløb er 5.124,00 kr. jf. Grundejernes Investeringsfond

På baggrund heraf reducerede nævnet de samlede driftsudgifter fra 167.909,14 kr. til 131.445,51 kr. Beløbet skal fordeles efter ejendommens areal på 427 m², således at budgetlejen bliver 307,83 kr. pr. m².

Ad aftrapning i ydelsesstøtten

I mangel af yderligere oplysninger og dokumentationer fra udlejeren, havde nævnet lagt den i sag nr. 02-133 godkendte aftrapning til grund.

Ad hensættelse til BRL § 18 og § 18 b

Nævnet har lagt til grund, at hensættelsesbeløbene pr. 1.1.2019 udgjorde henholdsvis 79,00 kr. pr. kvm. vedrørende § 18 og 72,00 kr. pr. kvm. vedrørende § 18 b.

Vedrørende depositum:

Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 20-274 i ejendommen Østergade 22, Odense.

13-01-2021

VARSLING AF LEJEFORHØJELSE GODKENDT MEN IKKE TIL DET VARSLEDE BELØB

Udlejerens repræsentant har ved et brev af 13. januar 2020 indbragt en sag om en indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden pr. 1. april 2020.

Lejeforhøjelsen er varslet over for lejeren ved brev af 16. december 2019, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra årligt 48.300,00 kr. ekskl. varme til årligt 92.400,00 kr., ekskl. varme

Lejerens repræsentant har ved brev af 9. januar 2020 fremsat indsigelse mod varslingen.

Det lejede er ifølge Bygnings- og Boligregisteret en lejlighed på 154 m², beliggende i en ejendom opført i 1927.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 19. august 2020.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at godkende, at den årlige leje pr. 1. april 2020 forhøjes, ikke som varslet, men skønsmæssigt til årligt 88.550,00 kr.

Såfremt der skal ske tilbagebetaling til lejer, skal dette ske inden 6 uger fra udlejer har modtaget afgørelsen med tillæg af renter i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at det følger af lejelovens § 47, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi, kan udlejeren kræve lejen forhøjet til det beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, og
at det følger af boligreguleringslovens § 29 c, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne i lovens § 7 om omkostningsbestemt leje.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at den tidligere leje er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 20-005 i ejendommen Mageløs 9 B, Odense.

07-01-2021

VARSLINGEN AF LEJEFORHØJELSE KUNNE IKKE DANNE GRUNDLAG FOR REGULERING AF LEJEN

Ved brev til huslejenævnet har lejeren indbragt en sag om en indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden 1. december 2019.

Udlejeren er PRH ApS.

Lejeforhøjelsen er varslet over for lejeren ved brev, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra 18.000,00 kr. til 30.000,00 kr. Lejeforhøjelsen er begrundet med, at det lejede er blevet kontrolopmålt, og der er foretaget visse forbedringsarbejder.

Sagen er indbragt for nævnet efter at lejeren ved brev har gjort indsigelse mod varslingen og da udlejeren ikke har indbragt sagen for nævnet.

Udlejeren har gjort gældende, at sagen er indbragt for huslejenævnet ved brev.

Nævnet har gennemgået sagens oplysninger og dokumentationer.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at fastslå, at varslingen ikke kan danne grundlag for nogen lejeregulering over for lejeren.

Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen.

BEGRUNDELSE

Det fremgår af lejelovens § 48, stk. 3, 2. punktum, at ønsker udlejeren at fastholde sit krav om lejeforhøjelse, skal han senest 6 uger efter lejerfristens udløb indbringe sagen for huslejenævnet.

Nævnet har lagt til grund,

at det er afsenderen, jf. retspraksis, der bærer ansvaret for, at sagen rettidigt indbringes for nævnet,
at udlejeren ikke har dokumenteret., f.eks. i form af et rekommanderet brev eller et brev med afleveringsattest, at han rettidigt har indbragt lejerens indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse, og
at udlejeren derfor ikke kan fastholde sit lejeforhøjelseskrav over for lejeren.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune, sagsnr. 20-001 i ejendommen Dronningensgade 33 D, Odense.

09-12-2020

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE VORT MEDLEMS ÅRLIGE LEJE MED 20.692,43 KR.

Lejerens repræsentant har den 18. marts 2020 indbragt en sag om lejens størrelse. Lejer er repræsenteret af Lejerforening Fyn.

Udlejeren er Pilegården Bolig ApS og er repræsenteret af Nova Administration. Det fremgår af sagen, at den årlige leje ved indflytningen den 15. maj 2018 udgjorde 55.200,00 kr. ekskl. varme.

Der er tale om et lejemål på 45 m² beliggende i en ejendom opført i 1900. Ejendommen er renoveret i 1993-1994 i henhold til en boligforbedringsbeslutning af 31. marts 1993. Udlejeren har til sagen henvist til nævnets tidligere afgørelse af 9. marts 2020 vedrørende Østergade 22, 1. tv., nævnets sag nr. 19-057, og gjort gældende, at der i forhold til driftsbudgettet i denne sag er sket en stigning i driftsudgifterne. Udlejeren har således i driftsbudgettet tilføjet 32.620,63 kr. vedr. udgift til varme, samt 5.124,00 kr. vedrørende ”overfør 1/3 beløb til kapitalafkast”. Nævnet har gennemgået sagens oplysninger og dokumentationer.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 15. maj 2018 fra 55.200,00 kr. ekskl. varme til 34.507,57 kr. kr. ekskl. varme.

Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 8.626,90 kr.Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger fra udlejeren har modtaget afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejemålet er beliggende i en ejendom, som blev byfornyet i 1993 i henhold til lov om byfornyelse og boligforbedring jf. lovbekendtgørelse nr. 498 af 28. juni 1990,
at som følge heraf skal lejen fastsættes efter reglerne om lejeregulering i boligreguleringslovens kapitel II jf. lov om byfornyelse og boligforbedring § 60, stk. 3,
at lejen derfor skal fastsættes efter beregningsreglen i boligreguleringslovens § 5, stk. 1,
at på baggrund af de af udlejeren fremlagte oplysninger om driftsbudgettet samt den tidligere sag 19-057, kan lejen fastsættes således:

Budgetleje, 45 x 307,83 kr.   13.852,35
§ 18, 45 x 79,00 kr.              3.555,00
§ 18 b, 45 x 72,00 kr.            3.240,00
Byfornyelse                        12.933,47
Aftrapning i   ydelsesstøtten       926,75
I alt                                   34.507,57

Ad budgetlejen

Nævnet har lagt det af udlejeren fremlagte driftsbudget inkl. bilag til grund for beregningen.

Huslejenævnet har reduceret driftsbudgettet med 32.620,63 kr. svarende til den medtagne varmeudgift, idet varmeudgifter ikke må medtages over driftsbudgettet, men skal medtages i varmeregnskabet. Det fremgår af budgettet, at udlejeren har medtaget et beløb på 3.843,00 kr. vedrørende ”Overfør 1/3 beløb til kapitalafkast”, og et beløb på 5.124,00 kr. vedrørende ”Tillæg til kapitalafkast jf. GI”. Da beløbene begge omhandler tillæg til kapitalafkastet efter boligreguleringslovens § 9, stk. 7, og da udlejeren således har medtaget beløbet to gange, har nævnet reduceret budgettet med 3.843,00 kr., idet det korrekte beløb er 5.124,00 kr. jf. Grundejernes Investeringsfond.

På baggrund heraf har nævnet reduceret de samlede driftsudgifter fra 167.909,14 kr. til 131.445,51 kr. Beløbet skal fordeles efter ejendommens areal på 427 m², således at budgetlejen bliver 307,83 kr. pr. m².

Ad aftrapning i ydelsesstøtten:

I mangel af yderligere oplysninger og dokumentationer fra udlejeren, har nævnet lagt den i sag nr. 02-133 godkendte aftrapning til grund.

Ad hensættelse til BRL § 18 og § 18 b

Nævnet har lagt til grund, at hensættelsesbeløbene pr. 1.1.2018 udgjorde henholdsvis 79,00 kr. pr. kvm. vedrørende § 18 og 72,00 kr. pr. kvm. vedrørende § 18 b.

Vedrørende depositum:

Det følger af lejelovens § 34, at udlejer maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.

Kilde: Huslejenævnet i Odense, sagsnr. 20-090 i ejendommen Østergade 22, 5000 Odense C

15-11-2020

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE TIL 29.600,00 KR.

Lejeren anmodet huslejenævnet om at tage stilling til:

Den gældende leje, der pr. 1. januar 2019 er reguleret til 43.800,00 kr., ekskl. varme,
Gyldigheden af den i lejekontraktens § 11 aftalte klausul om lejereguleringer,
Spørgsmålet om, hvorvidt udlejeren kan kræve betaling for vand/afløb, el og renovation ud over lejen,
Gyldigheden af, hvorvidt udlejeren ved udarbejdelsen af varmeregnskab lovligt kan medregne 1.200,00 kr. som administrationsudgifter, og
Nedsættelse af lejen for perioden april til juli måned 2019, da det lejede i den periode var ubeboelig som følge af udbedring efter rør-/vandskade

Lejeren har efterfølgende oplyst, at udlejeren har meddelt, at lejen pr. 1. januar 2020 til stige yderligere, som følge af stigning i ejerforeningens udgifter til fælles forbrug.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, litra 1 og 7, vedtaget,

at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar 2019 til skønsmæssigt 29.600,00 kr., ekskl. varme, men inkl. vand/afløb, el og renovation, og nedsætte det indbetalte depositum til 7.400,00 kr.,
tilsidesætte den aftalte lejereguleringsklausul som ugyldig, således denne ikke kan danne grundlag for regulering af lejen pr. 1. januar 2020 og fremover,
udlejeren ikke kan kræve særskilt betaling for renovation, vand/afløb og el, således lejeren har krav på eventuel tilbagebetaling af udgifter, der kan henføres til de pågældende forbrugsposter, og som er betalt ud over lejen,
udlejeren ikke kan pålægge lejeren at betale for en andel af administrationsudgifter i forbindelse med udarbejdelse af varmeregnskab, således lejeren har krav på tilbagebetaling af 1.200,00 kr., der er betalt sammen med varmeregnskab 2018/2019, og
at afvise at træffe realitetsafgørelse i spørgsmålet om nedsættelse af lejen fra april til juli måned 2019.

Der skal ske tilbagebetaling til lejeren inden 6 uger fra udlejeren har modtaget afgørelsen med tillæg af renter iht. boligreguleringslovens § 17, stk. 3.

BEGRUNDELSE

1) Vedrørende lejens størrelse: Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7, og
at det følger af lejelovens § 49, at hvis lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Vedrørende depositum:

Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.

Nævnet bemærker, at der er indbetalt forudbetalt leje svarende til 2 måneder, hvorfor lejeren ikke har krav på tilbagebetaling ved lejenedsættelsen, idet den forudbetalte leje kan rummes inden for muligheden for at kræve 3 måneders husleje i forudbetalt leje.

2) Vedrørende lejereguleringsklausul:

Nævnet har lagt til grund, at det følger af den dagældende lejelovs § 53, stk. 2, at der ved lejeaftalens indgåelse alene kan aftales en stigning i lejen med bestemte beløb til bestemte tidspunkter.

Klausulen om regulering af lejen både på baggrund af ejerforeningens forbrugsregnskab såvel som på baggrund af almindelig pristalsregulering er således ugyldig og kan dermed ikke danne grundlag for nogen lejereguleringer.

3) Vedrørende renovation, vand/afløb og el: Nævnet har lagt til grund,

at det er en forudsætning for opkrævning af vand/afløb og elforbrug ud over lejen, at der i det lejede er individuelle forbrugsmålere, jf. Højesterets dom af 30. juni 2009,
at der i lejelovgivningen ikke findes hjemmel til at kræve, at lejeren ud over en månedlig husleje skal betale for vand/afløb og el, når forbruget ikke betales på grundlag af individuelle målere,
at nævnet ved besigtigelsen kunne konstatere, at der ikke var individuel måling af vand/afløb samt el,
at er ikke i lejelovgivningen findes hjemmel til at kræve, at lejeren ud over en månedlig husleje skal betale for renovation, og
at betaling af vand/afløb, el og renovation dermed anses som indeholdt i lejen.

Hvis der har været opkrævet forbrug ud over lejen, har lejeren krav på tilbagebetaling af disse beløb fra 1. januar 2017, jf. forældelseslovens § 3, stk. 1.

4) Vedrørende administrationsudgifter i forbindelse med varmeregnskab:

Nævnet har lagt til grund, at der i lejelovgivningen ikke findes hjemmel til, at udlejeren kan pålægge lejeren at betale en andel af administrationsudgifter i forbindelse med udarbejdelse og fremsendelse af varmeregnskab.

Lejeren her dermed krav på tilbagebetaling af dette beløb.

5) Vedrørende nedsættelse af husleje pga. vand-/rørskade i ejendommen:

Nævnet har ikke kompetence til at nedsætte lejen under lejeforholdets beståen, jf. lejelovens § 11, hvorefter en sådan afgørelse herefter kun kan finde sted ved domstolene.

Kilde: Huslejenævnet i Odense, Lindvedparken 36 E, 5260 Odense S

Sagsnr. 19-330-332

17-09-2020

HUSLEJENÆVNET GODKENDT IKKE EN ÅRLIG LEJEFORHØJELSE PÅ 17.100,00 KR.

Ved brev af 29. oktober 2019 til huslejenævnet har udlejernes repræsentant indbragt en sag om en indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden 1. januar 2020.

Lejeren er repræsenteret v/Lejerforening Fyn og udlejerne repræsenteret v/LEA Ejendomspartner A/S.

Lejeforhøjelsen er varslet over for lejeren ved brev af 10. september 2019, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra 68.400,00 kr. ekskl. varme til 85.500,00 kr. ekskl. varme.

Lejerens repræsentant har ved brev af 7. oktober 2019 fremsat indsigelse mod den varslede lejeforhøjelse.

I henhold til Bygnings- og boligregisteret er der tale om en 5-værelses lejlighed på 116 m2 beliggende i en ejendom opført i 1910 med i alt 6 boliger.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 19. februar 2020.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget ikke at godkende nogen lejeforhøjelse.

Eventuel tilbagebetaling til lejeren skal ske inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger af reglerne, jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 47, at såfremt lejen er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan udlejeren kræve lejen forhøjet med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil, og
at nævnet har fundet, at lejen er lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, men ikke så væsentlig, at der er grundlag for at godkende nogen lejeforhøjelse.

Kilde: Huslejenævnet i Odense, sagsnr. 19-287

31-03-2020

HUSLEJENÆVNET I ODENSE GODKENDTE DEN ÅRLIGE LEJE

Lejerens repræsentant har ved brev til huslejenævnet indbragt en sag om lejens størrelse pr. 1. december 2017 samt uenighed om afregning af el- og vandforbrug.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede et fritliggende enfamilieshus på 120 m2.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, litra 1 og 7 vedtaget,

at godkende den pr. 1. december 2017 aftalte årlige leje på 104.400,00 kr., ekskl. varme, og at der ikke er grundlag for at anfægte el- og vandforbruget.

BEGRUNDELSE

Vedrørende lejens størrelse: Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger af reglerne, jf. § 29 c, at lejen skal fastsættes efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at lejen for disse ejendomme ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af reglerne i kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7, og
at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,

Nævnet har fundet, at lejen vel overstiger det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, men ikke så væsentligt, at der er grundlag for lejenedsættelse.

Vedrørende el:

Nævnet har lagt til grund, at lejeren hverken har dokumenteret eller godtgjort, at der er en sammenhæng mellem lys i udlejerens lagerrum i kælderen og lejerens forbrug på el-måler. Der er derfor ikke grundlag for at fastslå, at lejeren betaler for et forbrug, der ikke kan henføres til lejemålet.

Nævnet bemærker, at parterne aftale omkring betaling af el i forbindelse med lejerens fryser, som var placeret på udlejerens kontor ikke en del af lejeforholdet, hvorfor nævnet ikke har kompetence til at træffe en afgørelse herom.

Vedrørende vandforbrug på toilet i kælderen:

Nævnet har lagt til grund,

at lejeren gør gældende, at hun ikke har adgang til toilettet i kælderen, og at dette benyttes af folk, som bruger udlejerens værksted,
at udlejeren gør gældende, at toilettet i kælderen er en del af det lejede, hvorfor det kun er lejeren som kan benytte dette,
at nævnet ved besigtigelsen konstaterede, at der alene var én indgang til toilettet, og denne alene kunne ske gennem den kælder, som alene lejeren benytter,
at nævnet derfor ikke finder grundlag for at anfægte vandforbruget for toilettet i kælderen, og at lejeren derfor hæfter for herfor.

Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-282 & 19-283

11-03-2020

HUSLEJENÆVNET I ASSENS TOG STILLING TIL VEDLIGEHOLDELSE, RENOVATION OG LEJENS STØRRELSE

Ved skrivelse modtaget den 26. august 2019 har lejer indbragt sag for Huslejenævnet i Assens Kommune med anmodning om stillingtagen til, om det skal pålægges udlejer at foretage vedligeholdelse af lejemålet samt stillingtagen til lejens størrelse.

Såvel udlejers repræsentant som lejer har i forbindelse med sagens behandling haft lejlighed til at fremsende bemærkninger overfor nævnet.

Der har fundet skriftveksling sted indtil den 29. november 2019.

Huslejenævnet har foretaget besigtigelse den 24. september 2019, hvor både lejer og udlejer var tilstede.

Huslejenævnets afgørelse og begrundelse:

Vedrørende udlejers vedligeholdelse.

Der er efter besigtigelse, hvor nævnet konstaterede manglende vedligeholdelse af det lejede, i nævnet enighed om i medfør af lejelovens § 19, stk. 3 at pålægge udlejer følgende vedligeholdelsesforpligtelse:

Utæt rør i bryggers skal tætnes
Taget skal tætnes så det ikke regner ind
Sikre, at inddækning ved skorsten er tæt
Fyret skal gøres funktionsdygtigt, således at lejer ikke hver 3. dag skal rense dette. Såfremt det ikke er muligt at gøre fyret funktionsdygtigt, skal det skiftes -
Tage på baghus skal tætnes, så det ikke regner ind.

Fristen for at gøre fyret funktionsdygtigt fastsættes til 4 uger fra modtagelse af nævnets afgørelse.

Fristen for de resterende arbejder fastsættes til 8 uger fra modtagelse af nævnets afgørelse

Vedrørende lejens størrelse.

Det fremgår af lejelovens § 29 C, at lejen i disse ejendomme ikke væsentligt kan overstige det lejedes værdi. Ved vurdering af det lejes værdi skal der foretages en sammenligning med den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter boligreguleringslovens § 7. Da Huslejenævnet ikke har kendskab til sammenlignelige lejemål, hvor lejen er reguleret efter § 7, har nævnet indhentet oplysninger om ejendommens driftsudgifter mv.

Nævnet har, efter at have opstillet skyggebudget på baggrund af oplysninger om ejendommens driftsudgifter m.m., og efter at have fremsendt skyggebudgettet til parterne med anmodning om bemærkninger, besluttet at nedsætte lejen til 725,00 kr. pr. m2 pr. år. Beløbet svarer til ejendommens driftsudgifter med tillæg for skønnede forbedringsforhøjelser.

Lejen nedsættes herefter til 37.700 kr. pr. år med virkning fra indflytningstidspunktet.

Udlejer skal tilbagebetale lejer den for meget betalte leje.

Vedrørende renovation:

Lejeloven indeholder ikke særskilt hjemmel, som giver udlejer adgang til at udskille en del af lejen til særskilt betaling vedrørende refusion. Renovation må betragtes som en del af driftsudgiften indeholdt i den aftalte leje. I en dom afsagt af Højesteret den 30. juli 2009 (30/6206GD2009.49) er dette princip netop fastslået, idet Højesteret udtaler i sine præmisser ”Lejelovgivningen indeholder ufravigelige regler om fastsættelse og regulering af leje, der ikke åbner adgang til som tillæg til lejebetaling at lade lejeren dække udlejers driftsudgift ved refusion. En adgang for udlejer til at udskille dele af lejen til særskilt betaling vedrefusion kræver derfor lovhjemmel”.

Det månedlige beløb på 50,00 kr., som lejer siden indflytningen har indbetalt særskilt til renovation, skal tilbagebetales lejer, ligesom udlejer er afskåret fra fremadrettet at kræve særskilt betaling for renovation, da betalingen herfor er omfattet af den omkostningsbestemte leje.

Kilde: Huslejenævnet i Assens sags id: 19 16028

02-01-2020

HUSLEJENÆVNET I ODENSE NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE MED 36.650.00 KR.

Lejernes repræsentant har på vegne af lejerne ved brev af 31. juli 2019 til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. januar 2019 regulerede årlige leje på 81.600,00 kr. ekskl. varme og antenne.

Lejerne v/Lejerforening Fyn, og udlejeren er JELA AF 14. FEBRUAR 2006 ApS v/Advokaterne i Jyllandsgården.

Det fremgår af sagen, at lejen senest er reguleret pr. 1. januar 2019 i henhold til den i lejekontraktens § 11, aftalte trappelejeklausul.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 2-værelses lejlighed på 62 m2, beliggende i en ejendom opført i 1936.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1 vedtaget,

at nedsætte den årlige leje til skønsmæssigt 44.950,00 kr., ekskl. varme og antenne. Lejenedsættelsen har virkning fra 1. juli 2019, at nedsætte det indbetalte depositum til 11.238,00 kr., og
at tilsidesætte den aftalte trappelejeklausul som ugyldig, hvorfor lejerne har krav på tilbagebetaling af den aftalte forhøjelse på 150,00 kr. månedligt fra 1. januar 2019.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7, og
at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejerne kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Vedrørende depositum:

Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum.

Vedrørende trappelejereguleringen:

Nævnet har lagt til grund, at trappelejeklausulen i lejekontraktens § 11, særlige vilkår, er ugyldig, da der ikke er hjemmel i lejelovgivningen til at aftale en trappelejeklausul.

Kilde: Huslejenævnet i Odense sagsnr. 19-201 & 19-201

12-12-2019

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE TIL 77.140,00 KR.

Lejerne har ved et brev indbragt en sag om den pr. 1. januar aftalte årlige leje på 87.228,00 kr. ekskl. varme, vand, el og antenne.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en lejlighed på 62 kvm beliggende i en ejendom fra 1952. Under sagens behandling har udlejer fået godkendt yderligere 33 kvm til beboelse, således at lejemålet i alt udgør 95 kvm.

Det er aftalt i lejekontrakten, at lejerne har en udvidet vedligeholdelsespligt

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget skønsmæssigt at nedsætte den årlige leje pr. 1. januar til 77.140,00 kr. ekskl. varme, vand, el og antenne.

Lejernes tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger. Lejernes tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at det følger af boligreguleringslovens § 29 c, at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne i lovens § 7 om omkostningsbestemt leje.
at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Kilde: Huslejenævnets sagsnr. 19-035

10-09-2019

HUSLEJENÆVNET I ODENSE GODKENDTE DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE PÅ 487,80 KR. PR. M²

Lejernes repræsentant har ved brev af 22. januar 2019 indbragt en sag om lejens størrelse.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en bygning til erhvervsmæssig produktion vedrørende industri, håndværk m.v. fra 1874 med et samlet boligareal på 369 m².

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1, vedtaget at godkende den aftalte årlige leje på 180.000,00 kr. ekskl. vand og el.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger af reglerne, jf. § 29 c, at lejen skal fastsættes efter reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at lejen i disse lejemål ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7,
at ved afgørelse efter 2 pkt. skal der for lejeforhold i ejendomme med lokaler, som anvendes til andet en beboelse, ske sammenligning med lejen for lejeforhold i tilsvarende ejendomme, og
at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen ikke er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Nævnet bemærker, at lejeaftalen er indgået på en ugyldig typeformular, hvorfor udlejeren har den indvendige vedligeholdelsespligt.

Kilde: Huslejenævnet i Odense - sag nr. 19-021

22-05-2019

HUSLEJENÆVNET GODKENDTE DEN AFTALTE ÅRLIGE LEJE PÅ 94.968,00 KR.

Lejerne har indbragt en sag om lejens størrelse. Det fremgår af sagen, at lejen på indflytningstidspunktet pr. 1. marts 2016 var aftalt til 93.000,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation, og at lejen den 1. januar 2018 blev forhøjet til 94.968,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation.

Udlejeren har til nævnet oplyst, at lejemålet er gennemgribende moderniseret i 2016, således at lejen kan fastsættes efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2. Udlejeren har til sagen udarbejdet en opstilling over moderniseringsudgifterne inkl. fakturabilag for de enkelte moderniseringsarbejder. På baggrund heraf har udlejeren opgjort forbedringsudgifterne til 447.549,00 kr.

Nævnet har den 23. januar 2019 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

Nævnet har taget stilling til den forhøjede leje pr. 1. januar 2018.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1, vedtaget at godkende lejen pr. 1. januar 2018 i overensstemmelse med boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Nævnets afgørelse er ikke enstemmig, idet et medlem har stemt for at nedsætte den forhøjede årlige leje pr. 1. januar 2018 på 94.968,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation til årligt 79.380,00 kr. ekskl. varme, vand og bidrag til beboerrepræsentation.

BEGRUNDELSE

§ 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af
§ 5, stk. 2 hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af
§ 5, stk. 9 hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan "aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen".

Nævnet har lagt til grund,

at en lejlighed skal opfylde 5 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1. januar 2001,

1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,

2) dels skal forbedringsudgiften i 2016 enten overstige 2.202,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 251.805,00 kr.

3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,

4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens § 5, stk. 4,

5) dels skal ejendommen på udlejningstidspunktet have opnået en energiramme på A-D i energimærkningen,

at alle 5 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2,
at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lov om leje.

Nævnet henholder sig til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi ikke – under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes værdi – at lejen væsentligt oversiger det lejedes værdi.

Der er derfor ikke grundlag for at foretage lejenedsættelse jf. § 49, stk. 1, i lov om leje.

Mindretallet har udtalt:

Jeg henholder mig til de i sagen foreliggende oplysninger og dokumentationer og hvad jeg har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, og finder herefter at den forhøjede årlige leje pr. 1. januar 2018 væsentligt overstiger det lejedes værdi, hvorfor der er grundlag for en lejenedsættelse.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune sag nr. 18-265

02-04-2019

VARSLING AF LEJESTIGNING TILSIDESAT SOM UGYLDIG

Udlejeren har ved brev af 31. oktober 2018 indbragt en sag om en varslet omkostningsbestemt lejeforhøjelse til ikrattræden 1. januar 2019.

Udlejeren er Barfoed Group P/S.

Sagen er indbragt i medfør af, at mere end 1/4 af de varslede lejere har fremsat indsigelse mod forhøjelsen. Dette betyder, at samlige ejendommens lejere omfattes af sagen.

Den omkostningsbestemte leje er varslet forhøjet ved brev af 21. september 2018, og der er fremsat indsigelse mod varslingen ved brev af 28. oktober 2018.

Det fremgår af driftsbudgettet, at forhøjelsen udgør 22.287,10 kr. årligt, således at budgetlejen pr. 1. januar 2019 i alt bliver 1.197,08 kr. pr. kvm. Hertil kommer hensættelser til vedligeholdelse, § 18, som er forhøjet til 96,00 kr. pr. m2.

Udlejeren har til sagen fremlagt dokumentation for driftsbudgettets udgifter.

Nævnet har gennemgået sagens bilag og dokumentationer.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1, vedtaget at tilsidesætte varslingen som ugyldig.

Nævnets afgørelse betyder, at varslingen ikke kan danne grundlag for nogen lejeforhøjelse pr. 1. januar 2019.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at det følger af boligreguleringslovens § 12, stk. 1, at krav om lejeforhøjelse blandt andet skal indeholde oplysning om lejeforhøjelsens beregning,
at det fremgår af driftsbudgettet, at den samlede stigning udgør 22.287,10 kr.,
at til trods for at driftsbudgettet udviser en stigning, varsles lejerne en nedsættelse i budgetlejen,
at der ikke er overensstemmelse mellem budgetlejen i sammenligningsbudgettet på 1.180,20 kr. pr. kvm., sammenholdt med den tidligere budgetleje på 1.217,02 kr. pr. kvm. jf. varslingsskrivelserne,
at varslingen som helhed dermed er svær gennemskuelig for lejerne, som således ikke har haft konkret mulighed for at efteregne lejeforhøjelsen,
at kravet om oplysning af lejeforhøjelsens beregning dermed ikke er opfyldt, og lejeforhøjelsen er som følge heraf ugyldig jf. boligreguleringslovens § 12, stk. 1, sidste punktum.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune sag 18-308

26-02-2019

HUSLEJENÆVNET TILSIDESATTE EN LEJESTIGNING PÅ ÅRLIGT 17.650 KR.

Udlejeren har ved brev indbragt en sag for huslejenævnet om indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse til ikrafttræden den 1. januar 2019.

Lejeforhøjelsen er varslet overfor lejerne ved brev af 28. september 2018, i henhold til hvilken lejen er varslet forhøjet fra årlig kr. 48.000,00 til årligt kr.

65.650,00. Sagen er indbragt for nævnet efter at lejernes repræsentant ved brev af 2. oktober 2018 har gjort indsigelse mod varslingen.

Nævnet har den 21. november 2018 foretaget en besigtigelse af forholdende på stedet samt gennemgået sagens oplysninger og dokumentation.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, stk. 1, nr. 1 vedtaget at tilsidesætte lejeforhøjelsen som ugyldig.

Varslingen kan derfor ikke danne grundlag for en lejeforhøjelse hos lejerne.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at ændring af lejevilkår skal ske efter reglerne i lejelovens kapitel VIII, jf. boligreguleringslovens § 29 c,
at krav om lejeforhøjelse kan fremsættes, når lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi,
at krav om lejeforhøjelse skal fremsættes under iagttagelse af de formelle regler i lejelovens § 48,
at lejeforhøjelseskravet ikke er fremsat under iagttagelse af disse regler, blandt andet fordi varslingsskrivelsen af 28. september 2018 ikke indeholder korrekt indsigelsesadgang, og
at gyldighedsbetingelsen i § 48, stk. 2 dermed ikke er opfyldt, hvorefter varslingen ikke kan danne grundlag for en forhøjelse.

Nævnet bemærker, at der efter besigtigelse af lejemålet ikke ses at være grundlag for nogen lejeforhøjelse, idet nævnet ikke finder, at lejen er væsentligt lavere end det lejedes værdi.

Kilde: Huslejenævnet i Odense sag 18-297

29-01-2019

DEN VARSLEDE LEJEFORHØJELSE BLEV IKKE GODKENDT AF HUSLEJENÆVNET

Ved brev til huslejenævnet har udlejeren indbragt en sag om indsigelse mod en varslet lejeforhøjelse. Lejeren er repræsenteret af Lejerforening Fyn, og udlejerne er begge repræsenteret af Ejendomsforeningen Fyn. Lejeforhøjelsen er varslet over for lejer, hvorefter den årlige leje er krævet forhøjet fra 62.400,00 kr. til 82.800,00 kr..Sagen er indbragt for nævnet efter at lejerens repræsentant har gjort indsigelse mod varslingen

I henhold til Bygnings- og boligregisteret er der tale om en 3-værelses lejlighed på 110 m2 beliggende i en ejendom opført i 1877 med i alt 2 boliger.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget at udlejeren ikke er berettiget til at forhøje lejen.

Lejerens eventuelle tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at det følger af reglerne, jf. § 29 c, sammenholdt med lejelovens § 47,
at såfremt lejen er væsentligt lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan udlejeren kræve lejen forhøjet med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil,
at nævnet har fundet, at lejen er lavere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, men ikke så væsentlig, at der er grundlag for at godkende nogen lejeforhøjelse,
at ifølge landinspektøropmåling af 1964 udgør sidebygning 51 m2 og forhus 48 m2,
at der ved besigtigelsen blev konstateret, at ca. 17 m2 af baghuset blev anvendt til udhus/værksted og var uden opvarmning. Beboelse udgør således 82 m2.

Kilde: Huslejenævnet i Odense - sag nr. 18-002

18.06.2018

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE TIL 102.983,46 KR

Sag angående lejens størrelse.

Sagen er indbragt i medfør af Boligreguleringslovens § 15.

AFGØRELSE

Lejen fastsættes til en årlig husleje på kr. 102.983,46, svarende til kr. 8.583,33 pr. måned.

Lejemålet er påbegyndt den 1. juli 2016. Lejer har krav på tilbagebetaling af for meget betalt leje, kr. 1.416,67 pr. måned fra indflytningstidspunktet, jf. Boligreguleringslovens § 17, stk. 1.

Lejerens krav på tilbagebetaling forrentes fra betalingstidspunktet med en årlig rente, der svarer til den rente, der er fastsat efter § 5, stk. 1 og 2, i lov om renter ved forsinket betaling mv.

BEGRUNDELSE

Lejemålet er et frit beliggende hus oprindeligt fra 1800 på 139 kvadratmeter beboelse i to plan med en større have ned til havet. Badeværelse og køkken er fra ca. 1993, og der er skiftet vinduer i stueetagen i 2007. Tag er skiftet formentlig også i 1993, og der er i den forbindelse foretaget isolering. Opvarmning sker ved radiatorer via oliefyr. Varmekilderne er også udskiftet efter 1973.

Ved en gennemgang af BBR kan det konstateres, at ejendommen, hvor lejemålet er beliggende, ikke er selvstændigt udmatrikuleret, og er en del af et større samnoteret matrikelkompleks, hvor der også er erhvervsbygninger. Bruttoetagearealet af erhvervsbygningerne oversteg dog ikke 80 % af bygningens samlede areal pr. 1. januar 1980.

Der er udlejet mere end 6 (fritliggende huse) på ejendommen pr. 1. januar 1995. Lejefastsættelsen skal derfor ske i henhold til Boligreguleringslovens § 5, stk. 1.

Huslejenævnet har ikke fra udlejer fået et driftsbudget.

Huslejenævnet har på den baggrund valgt selv at opstille et driftsbudget for ejendommen ud fra de foreliggende oplysninger og i øvrigt på baggrund af et skøn, idet de nærmere forhold for de øvrige udlejede lejemål på ejendommen ikke kendes, hvorfor en fordeling af udgifterne også er sket ud fra en skønsmæssig vurdering. Endvidere har huslejenævnet ikke modtaget dokumentation for alle udgifter til forbedringer af ejendommen, hvorfor huslejenævnet på baggrund af besigtigelsen og et forsigtigt skøn har anslået det beregnede forbedringstillæg, jf. BRL § 5, stk. 1, sidste pkt.

Budgetposter:

ejendomsskatter mv. (skønsmæssigt) kr. 6.000,00
renovation (normal kommunal opkrævning) kr. 2.439,00
forsikring (skønsmæssigt fastsat til 14 kr. pr. m2) kr. 1.946,00
vicevært (normtal 2016) kr. 2.400,00
administration (normtal 2016) kr. 3.300,00
Ialt kr. 16.085,00
Afkastberegning:
7 % af 15. almindelige vurdering (skønsmæssigt fastsat til kr. 200.000) kr. 14.000,00
Henlæggelser:
1/3 af henlæggelsesbeløb pr. 31.12.1994 (se beregning) kr. 1.770,46
Ialtkr. 31.855,46

Hensættelser til vedligeholdelse:

§ 18 (kr. 79 pr. m2 se beregning) kr. 10.981,00
§ 18 b (kr. 73 pr. m2 se beregning) kr. 10.147,00
Ialt kr. 52.983,46

Forbedringer (efter fradrag for sparet vedligeholdelse mv., jf. LL § 58):

udskiftning af vinduer og døre ,2007
udskiftning af køkken og bad, 1993
isoleringvarmekilder
Forbedringer i alt skønsmæssigt 500.000 kr.
Forbedringstillæg (ud fra gennemsnitlig forrentningsprocent på 10) kr. 50.000,00

Årlige leje i alt kr.102.983,46

Svarende til en kvadratmeter-leje på 741 kr. (139 m2).

Kilde: Huslejenævnet i Middelfart sagsnr. 2018-006743-35

17-12-2018

HUSLEJENÆVNET REDUCEREDE DEN GÆLDENDE ÅRLIGE LEJE MED 27.000,00 KR.

Lejerforening Fyn har på vegne af lejeren ved brev af 28. marts 2018 til huslejenævnet indbragt en sag om den pr. 1. april 2018 gældende årlige leje på 60.000,00 kr. ekskl. varme, vand og el.

Lejerforeningen har endvidere anmodet nævnet om at nedsætte det indbetalte depositum og forudbetalte leje i tilfælde af lejenedsættelse.

Nævnet har foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet den 16. maj 2018.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af lejelovens § 106, nr. 1, vedtaget skønsmæssigt, at nedsætte den årlige leje pr. 1. april 2018 til 33.000,00 kr., ekskl. varme, vand og el.

Nævnet har vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 8.250,00 kr. og den forudbetalte leje til kr. 8.250,00 kr.

Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger fra udlejerens modtagelse af afgørelsen. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Nævnet har lagt til grund,

at lejeforholdet er omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel IV A om huslejeregulering for mindre ejendomme,
at for disse ejendomme gælder reglerne om ændring af lejevilkår i kapitel VIII i lejeloven,
at lejen i disse lejemål dog ikke væsentligt må overstige den leje, der betales for tilsvarende lejeforhold med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand omfattet af reglerne i boligreguleringslovens kapitel II-IV, og hvor lejen er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt leje jf. boligreguleringslovens § 7, og
at det følger af lejelovens § 49, at såfremt lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold, kan lejeren kræve lejen nedsat med et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil.

Afgørelsen er truffet i henhold til disse regler, idet nævnet har fundet, at lejen er væsentligt højere end det omkostningsbestemte lejeniveau for tilsvarende lejeforhold.

Vedrørende depositum og forudbetalt leje:

Det følger af lejelovens § 34, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.

Kilde: Huslejennævnet i Odense Kommune sag nr. 18-078.

27-11-2018

HUSLEJENÆVNET NEDSATTE DEN ÅRLIGE LEJE PÅ 87.252,00 KR. TIL ÅRLIGT 70.300,00 KR.

Ved et brev af 18. januar 2018 har lejerne indbragt en sag om lejens størrelse ved lejeaftalens indgåelse den 1. maj 2017.

Nævnet har lagt til grund, at den aftalte leje pr. 1. maj 2017 udgjorde 87.252,00 kr. ekskl. varme, vand og gebyr til beboerrepræsentation.

I henhold til Bygnings- og boligregistret er det lejede en 3-værelses lejlighed på beliggende i ejendom opført i 1900. Udlejeren har til sagen sendt en opmåling foretaget af Studio23 ApS, hvoraf fremgår, at lejemålet er på 76 m2.

Udlejeren har gjort gældende, at lejen skal fastsættes efter boligreguleringslovens

§ 5, stk. 2, og har til sagen fremlagt dokumentation for, at lejemålet blev moderniseret i 2003 for i alt 677.305,00 kr. Heraf har udlejeren opgjort forbedringsdelen til 397.327,66 kr. svarende til 5.518,43 kr. pr. kvm.

Herudover har udlejeren oplyst, at lejemålet efter køb den 1. maj 2008 kun har været udlejet efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2.

Nævnet har den 11. april 2018 foretaget en besigtigelse af forholdene på stedet.

AFGØRELSE

Nævnet har i medfør af boligreguleringslovens § 15, stk. 1 1, vedtaget at fastsætte lejen efter boligreguleringslovens § 5, stk. 2, og herefter vedtaget at nedsætte den årlige leje pr. 1. maj 2017 til 70.300,00 kr., ekskl. varme, vand og gebyr til beboerrepræsentation.

Nævnet har endvidere vedtaget at nedsætte det indbetalte depositum til 17.575,00 kr.

Lejerens tilgodehavende i henhold til nævnets afgørelse skal betales inden 6 uger. Lejerens tilbagebetalingskrav forrentes i henhold til § 17, stk. 3 i boligreguleringsloven.

BEGRUNDELSE

Vedrørende lejens størrelse:

§ 5, stk. 1, hvorefter lejen ikke må overstige en beregnet omkostningsbestemt leje med et beregnet tillæg for forbedringer, eller af
§ 5, stk. 2 hvorefter lejen i en gennemgribende moderniseret lejlighed ikke væsentligt må overstige det lejedes værdi efter § 49, stk. 2, i lov om leje, eller af
§ 5, stk. 8 hvorefter der ved lejeaftalens indgåelse ikke kan "aftales en leje eller lejevilkår, der efter en samlet bedømmelse er mere byrdefuld for lejeren end de vilkår, der gælder for andre lejere i ejendommen".

Nævnet har lagt til grund,

at en lejlighed skal opfylde 4 betingelser for at kunne anses for gennemgribende forbedret efter § 5, stk. 2, når der er tale om første udlejning af det pågældende lejemål efter bestemmelsen i stk. 2, efter 1. januar 2001,

1) dels skal forbedringerne væsentligt have forøget det lejedes værdi,

2) dels skal forbedringsudgiften før 1. januar 2003 enten overstige

1.733,00 kr. pr. kvm. eller et samlet beløb på 198.217,00 kr.

3) dels skal forbedringerne være gennemført inden for en periode på 2 år og må ikke være omfattet af lov om sanering, lov om byfornyelse og boligforbedring, lov om byfornyelse eller lov om privat byfornyelse,

4) dels skal udlejer – såfremt der er tale om 1. udlejning efter § 5, stk. 2 – inden en ny aftale indgås, orientere beboerrepræsentanterne eller lejerne om genudlejningen efter § 5, stk. 2, og om bestemmelsens indhold, jf. lovens § 5, stk. 4, og

at alle 4 betingelser er opfyldt i nærværende sag, hvorefter lejefastsættelse kan ske i overensstemmelse med § 5, stk. 2,
at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lejeloven.
at en eventuel lejenedsættelse derfor alene kan finde sted, såfremt lejen overstiger det lejedes værdi, jf. lovens § 5, stk. 2, sammenholdt med § 47, stk. 2, i lejeloven.

Idet vi henholder os til de i sagen forelagte oplysninger og dokumentationer, og hvad vi har konstateret under besigtigelsen af lejligheden, finder vi - under hensyntagen til de i lejelovens § 47, stk. 2, omtalte forhold, herunder det lejedes kvalitet, at lejen væsentligt overstiger det lejedes værdi.

Der er derfor grundlag for at foretage lejenedsættelse, jf. lejelovens § 49, stk. 1, og nævnet har fundet en årlig leje på 70.300,00 kr., ekskl. varme, vand og gebyr til beboerrepræsentation.

Vedrørende depositum:

Det følger af boligreguleringslovens § 6, at udlejeren maksimalt kan oppebære 3 måneders husleje i depositum, og op til 3 måneders leje i forudbetalt leje.

Lejerens indbetalte depositum skal derfor nedsættes til 17.575,00 kr.

Nævnet bemærker, at udlejeren ikke har opkrævet forudbetalt leje i forbindelse med lejerens indflytning, hvorfor der ikke sker regulering heraf i forbindelse med lejenedsættelsen.

Kilde: Huslejenævnet i Odense Kommune sag nr. 18-012

05-11-2018