Tvister afgjort > Domstol
UDLEJER SYNEDE IKKE LEJEMÅLET SENEST 2 UGER EFTER LEJERNES FRAFLYTNINGLandsrettens begrundelse og resultat
Efter lejelovens § 98, stk. 1, 2. pkt., skal lejeren aflevere det lejede i samme stand som ved overleveringen med undtagelse af den forringelse, som skyldes slid og ælde, og som ikke er omfattet af lejerens vedligeholdelsespligt, samt mangler, som det påhviler udlejeren at udbedre. Efter lejelovens § 98, stk. 3, 1. pkt., skal udlejere, der udlejer mere end én beboelseslejlighed, syne beboelseslejligheden senest to uger efter, at udlejeren er blevet bekendt med, at fraflytning har undet sted. Ved overtrædelse af lejelovens § 98, stk. 3, bortfalder udlejerens krav på istandsættelse efter lejelovens § 98, stk. 1, jf. herved lejelovens § 98, stk. 5.
Hovedspørgsmålet i sagen angår, om Ejendomsselskabet Raahøj Hansen A/S som udlejer af lejemålet Thomas B. Thrigesgade 89, 3. tv., Odense, har fortabt sit krav på istandsættelse af lejemålet i forbindelse med lejerne A og B`s fraflytning.
Udlejer blev ved opsigelse af 31. maj 2016 orienteret om, at lejemålet ville blive fraflyttet den 15. juli 2016, og at nøglerne ville blive afleveret på dette tidspunkt. Uanset dette fastsatte udlejer i brev af 7. juni 2016 flyttesyn til den 10. august 2016 med aflevering af nøgler samme dag. Udlejer oplyste samtidig, at selskabet holdt ferie i perioden fra den 18. juli 2016 til den 7. august 2016. Ved brev af 13. juni 2016 blev ønsket om fraflytning den 15. juli 2016 gentaget, og der blev derfor foreslået flyttesyn forud herfor. Udlejer fastholdt imidlertid i brev af 16.4. juni 2016, at flyttesynet først ville finde sted den 10. august 2016. Ved brev af 20. juni 2016 blev ønsket om flyttetilsyn senest den 15. juli 2016 på ny gentaget. Ved brev af 22. juni 2016 fastholdt udlejer flyttesynet den 10. august 2016, dog med mulighed for at fremrykke det til den 8. august 2016.
Det er ubestridt, at lejer A var fraflyttet lejemålet ultimo 2015, og at lejerne B og C fraflyttede medio juli 2016.
Det lægges efter bevisførelsen til grund, at udlejer har modtaget mailen af 19. juli 2016 fra lejer C med oplysning om, at lejemålet var fraflyttet. Det findes herved uden betydning, at udlejer ensidigt har bestemt, at lejer ikke måtte kommunikere via mail. Henset til indholdet af parternes korrespondance forud for fraflytningen er det endvidere uden betydning, at Peter Raahøj Hansen og dennes hustru var bortrejst i tre uger fra den 18. juli 2016.
Landsretten finder på denne baggrund, at udlejer den 19. juli 2016 blev gjort bekendt med, at fraflytning havde fundet sted medio juli 2016 som varslet flere gange. Dispositionsretten over lejemålet må således anses for overladt til udlejer senest den 19. juli 2016. Det er under disse omstændigheder uden betydning, hvornår udlejer kom i besiddelse af nøglerne, eller hvornår nøglerne blev afleveret, hvilket imidlertid efter bevisførelsen må anses for sket senest den 15. juli 2016.
Kilde: Østre Landsret dom afsagt 5. oktober 2018 sag BS-895/2018-OLR
30-10-2018
Udlejers reklamation ved fraflytning var ikke tilstrækkeligt specificeret.Landsrettens begrundelse og resultat
Der blev ikke foretaget en fælles besigtigelse af lejemålet i forbindelse med fraflytningen.
I flytteafregningen af 8. april 2013 beskrives istandsættelsesarbejderne således: »… Maling 20.500,00 og Tæpper 3.750,00…«. Uanset lejekontraktens bestemmelser om, at lejemålet var nyistandsat ved indflytning og ved lejeforholdets ophør skulle afleveres nyistandsat, er flytteafregningen ikke tilstrækkelig specificeret til, at udlejers krav herved kan anses for at være gjort gældende. Da der heller ikke efterfølgende inden for fristen i lejelovens § 98, stk. 2, er sket en præcisering af kravet, tiltrædes det, at L har krav på tilbagebetaling af det indbetalte depositum på 24.000 kr. med tillæg af procesrente fra den 1. maj 2013.
Med denne begrundelse stadfæster landsretten byrettens dom.
Kilde: TBB2016.19V-V2015.B2088.14
Hæfter lejeren af en almen bolig for skader forvoldt på fællesarealerne?07-06-2016
Procesbevillingsnævnet har den 31. maj 2016 meddelt en boligorganisation tilladelse til kære til Højesteret af en kendelse, afsagt af Vestre Landsret den 8. marts 2016.
I sagen havde en lejers gæst smadret en rude i boligorganisationens fælleshus. Boligorganisationen opkrævede erstatning for den smadrede rude hos skadevolder, der dog ikke betalte erstatningskravet.
Boligorganisationen rettede herefter kravet mod lejeren med henvisning til almenlejelovens § 78, stk. 2, hvorefter en lejer er erstatningsansvarlig for skader, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Idet lejeren heller ikke betalte erstatningskravet, ophævede boligorganisationen lejemålet i medfør af almenlejelovens 90, stk. 1, nr. 1, hvorefter lejeaftalen kan ophæves i tilfælde af, at leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er rettidigt betalt. Boligorganisationen anmodede herefter om fogedrettens bistand til at udsætte lejeren af lejemålet.
Fogedretten udsatte lejer af lejemålet
Fogedretten fandt, at bestemmelsen i almenlejelovens § 78, stk. 2, også omfattede skader på boligorganisationens fællesarealer, og at erstatningskravet for den ødelagte rude var omfattet af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 1. Fogedretten udsatte herefter lejeren af lejemålet.
Landsretten nægtede at fremme fogedsagen
Lejeren kærede kendelsen til landsretten, der nægtede fogedsagen fremme, idet landsretten fandt, at der efter det oplyste ikke var grundlag for at fastslå, at der var forvoldt en skade på det lejede, som lejeren hæftede for i medfør af almenlejelovens § 78, stk. 2.
Sagen er i Procesbevillingsnævnet behandlet under j. nr. 2016-22-0147.
Boligorganisationen rettede herefter kravet mod lejeren med henvisning til almenlejelovens § 78, stk. 2, hvorefter en lejer er erstatningsansvarlig for skader, som forvoldes ved uforsvarlig adfærd af lejeren selv, lejerens husstand eller andre, som lejeren har givet adgang til det lejede.
Idet lejeren heller ikke betalte erstatningskravet, ophævede boligorganisationen lejemålet i medfør af almenlejelovens 90, stk. 1, nr. 1, hvorefter lejeaftalen kan ophæves i tilfælde af, at leje eller anden pligtig pengeydelse ikke er rettidigt betalt. Boligorganisationen anmodede herefter om fogedrettens bistand til at udsætte lejeren af lejemålet.
Fogedretten udsatte lejer af lejemålet
Fogedretten fandt, at bestemmelsen i almenlejelovens § 78, stk. 2, også omfattede skader på boligorganisationens fællesarealer, og at erstatningskravet for den ødelagte rude var omfattet af almenlejelovens § 90, stk. 1, nr. 1. Fogedretten udsatte herefter lejeren af lejemålet.
Landsretten nægtede at fremme fogedsagen
Lejeren kærede kendelsen til landsretten, der nægtede fogedsagen fremme, idet landsretten fandt, at der efter det oplyste ikke var grundlag for at fastslå, at der var forvoldt en skade på det lejede, som lejeren hæftede for i medfør af almenlejelovens § 78, stk. 2.
Sagen er i Procesbevillingsnævnet behandlet under j. nr. 2016-22-0147.
Udlejers forhøjelse af aconto bidrag for varme og vand 13-04-2016
Procesbevillingsnævnet har den 6. april 2016 meddelt en lejer tilladelse til kære til Højesteret af en kendelse, der er afsagt af Østre Landsret den 12. februar 2016.
Under en fogedsag havde en udlejer begæret lejerne af et lejemål udsat med henvisning til, at lejerne ikke havde betalt et forhøjet aconto bidrag vedrørende varme og vand. Udlejer havde forhøjet aconto bidragene for de resterende fem måneder af en regnskabsperiode til et niveau, der skabte fuld dækning for den forventede udgift i hele regnskabsåret.
Fogedretten fandt, at forhøjelsen af aconto bidragene var sket med urette
Fogedretten fandt med henvisning til forarbejderne til den nugældende lejelovs § 42, at forhøjelserne var sket med urette, idet lejeloven alene giver udlejer hjemmel til at forhøje aconto bidragene til et niveau, der ville skabe fuld dækning, hvis det højere bidrag var opkrævet for hele regnskabsperioden.
Landsretten fandt, at udlejer var berettiget til at forhøje aconto bidragene som sket
Udlejer kærede kendelsen til landsretten, der i modsætning til fogedretten fandt, at forhøjelserne var sket med rette. Landsretten fastslog, at det var den dagældende lejelov, der skulle anvendes på spørgsmålet. Blandt andet med henvisning til forarbejderne til den nugældende lejelovs § 42 fandt landsretten, at den dagældende lejelovs § 38 og § 46 k ikke var til hinder for at forhøje aconto bidraget, så bidraget for den resterende del af året sammen med det allerede betalte kom til svare til den forventede udgift for det igangværende år. Landsretten ændrede derfor fogedrettens afgørelse, således at udlejers anmodning om udsættelse blev fremmet.
Kilde: Sagen er behandlet i Procesbevillingsnævnet under j.nr. 2016-22-0127.